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下半年土地市場或降溫 7月土地溢價率年內首次回落
發(fā)布時間：
2024-04-09 08:52
進入8月，市場監(jiān)測報告數據顯示，土地成交面積、土地出讓金和土地溢價率等多項關鍵指標開始下滑。其中，在直觀反映土地市場熱度的溢價率方面，7月40個典型城市土地成交溢價率為19.9%，結束連續(xù)6個月上升的趨勢。
分析人士指出，土地市場或將延續(xù)結構性分化?？傮w來看，今年上半年一二線城市土地供給力度和成交規(guī)模均有不同程度的回升，三線城市土地供給和成交規(guī)模相比去年有所收縮，考慮到房企融資端逐步收緊，土地市場成交的溢價率可能有所回落，土地市場結構性分化行情或將延續(xù)。
7月多項數據下滑
數據顯示，今年1-7月，40個典型城市土地成交建筑面積30684.9萬平方米，同比微幅增長0.2%。土地出讓金收入16034.0億元，同比增加18.7%。
但從7月單月來看，土地市場在供需兩端都有走弱趨勢。
供應方面，二季度以來的供應下滑趨勢還在延續(xù)。數據顯示，7月100個大中城市供應土地1060宗，供應土地面積4327萬平米，環(huán)比下降21.63%，同比下降27.26%。
成交方面，數據顯示，從受其監(jiān)測的40個城市來看，土地市場成交量方面，7月40個典型城市土地成交建筑面積5273.4萬平方米，環(huán)比增長2.0%，已經連續(xù)5個月環(huán)比增幅為正。40個典型城市土地出讓金收入為2774.1億元，環(huán)比下降6.1%，同比增長20.0%，土地出讓金收入增幅由正轉負。另外，7月單月地價下跌明顯，土地市場降溫。
值得注意的是，反映市場熱度重要指標的溢價率出現降溫現象。7月，40個典型城市土地成交溢價率為19.9%，相比6月下降1.7個百分點，結束連續(xù)6個月上升的趨勢。
一些監(jiān)測范圍更大，包括了更多三四線城市的機構數據則顯示，在三四線城市土地市場集體走弱的背景下，土地市場在成交面積、土地出讓金等多項數據，全線負增長。
數據顯示，受其監(jiān)測的全國300個城市，7月土地市場成交達到6709萬平米，環(huán)比下降23%，同比下降31%。同時，完成土地出讓金3760億元，同比下降9%，環(huán)比下降25%。溢價率為13%，環(huán)比下降6%。
具體來看，數據顯示，一線城市成交面積達266萬平米，較上月微增，但出讓金為425億元，縮水逾四成，溢價率約為4%。二線城市則在成交方面環(huán)比量價齊跌，成交3061萬平米，完成出讓金2156億元，昆明攬金近304億元居首。三四線城市，則在供應量減少近一成的同時，完成土地出讓金總額1179億元，同比下滑近三成。
從需求端來看，專家表示，7月31日中央政治局會議提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，再一次明確了“房住不炒”的指導方向，每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。同時，央行就房地產占用信貸資源，消費貸、銀行理財等資金違規(guī)進入房地產市場等問題進一步探討解決。近日多家房企表示下半年減少拿地，預計下半年土地市場將降溫。
從供給端來看，專家表示，上半年由于樓市“小陽春”和整體資金面相對寬松，一些樓市熱點一二線城市，當地政府推地熱情較高，推出并成交的土地較多。但下半年，隨著預期走弱，這些城市的供地熱情也會消退。對于一些已經有庫存壓力的三四線城市，由于現有政策將庫存與供地節(jié)奏掛鉤，因此推地節(jié)奏也會放緩，下半年土地市場供應可能偏緊。
城市、房企雙重分化
不管是從細化的區(qū)域市場，還是從需求端的房企融資情況等來看，土地市場還存在進一步分化的可能。
從城市來看，根據監(jiān)測數據，2019年1-7月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交9229億元，同比增長14.8%。其中，武漢（樓盤）、昆明、成都、鄭州等中西部核心城市土地市場均十分火熱。
根據數據統(tǒng)計，2019年上半年，一線城市流拍地塊最多的城市為北京，二線城市流拍地塊最多的城市為重慶、蘭州和西安，三四線城市流拍地塊最多的城市為駐馬店、邢臺和贛州。
專家指出，從所有地級市和縣級市的流拍數據來看，三四線城市的平均流拍數量明顯多于一、二線城市。隨著銷售市場的進一步分化，三四線城市的庫存情況會進一步影響房企投資信心，此類的土地市場分化或還將繼續(xù)。
專家表示，隨著土地市場降溫，融資優(yōu)勢房企韌性較強。目前資金面、多地政策邊際收緊，預計銷售端或承壓，當前政策已經偏緊，但總體相對好于去年下半年?？紤]到3季度隨高基數效應退去，總體增速或保持穩(wěn)健，龍頭、二線房企有望持續(xù)保持相對優(yōu)勢。
其中，2019年5月以來的信托融資收緊，將對房企拿地造成較大影響。
專家指出，信托融資由于業(yè)務標準相對寬松，在房企前端融資中發(fā)揮重要作用。上半年，流動性寬松疊加房企積極拿地補庫存，具有前融優(yōu)勢的房地產信托供需兩旺，規(guī)?？焖僭黾?。2019年一季度房地產信托成立總規(guī)模2609.6億元，房地產信托成立規(guī)模/房地產行業(yè)土地購置費達37.6%，分別較去年同期增加42.9%，
當前融資收緊主要體現在規(guī)模限制和資質限制，在規(guī)模管控的大背景下，任何房企融資都面臨困難。對于金融機構來說，大房企優(yōu)于中小房企，國企優(yōu)于民企。融資額度有限、監(jiān)管趨嚴，主體風險更低、項目規(guī)模更大、資產質量更優(yōu)、合作金融機構更多的大房企更受資金青睞。
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