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盤點(diǎn)青島"金九銀十"前拿地潮 看土地市場最熱區(qū)域
發(fā)布時(shí)間：
2024-04-09 08:52
金九銀十到來，青島樓市進(jìn)入傳統(tǒng)旺季，相比之下，土地市場似乎漸漸安靜下來，回顧剛剛過去的那輪青島拍地?zé)岢保?月以來，包括西海岸、城陽、膠州、即墨、萊西等在內(nèi)的多個(gè)區(qū)市均有土地成交。在膠州，更是拍出了6114元/㎡元的單價(jià)地王。
8月土地拍賣集中，20日-24日每日均有土地拍賣成功
8月20-24日，青島每日都有土地拍賣，且多低價(jià)成交。8月17日，青島本土房企拿下膠州5宗地，住宅地塊成交價(jià)低至274元/㎡。8月16日，膠州中心城區(qū)板塊7宗土地拍賣，其中5號(hào)地塊加價(jià)29輪，最終由越秀拍得。8月13日，西海岸開發(fā)區(qū)核心區(qū)、隱珠街道、膠南及市北鞍北片區(qū)數(shù)宗地塊成功出讓。8月9日，萊西一宗商住地成功出讓。8月7日-8日，拍賣地塊主要集中在西海岸，高成交總價(jià)吸引眼球。8月2日，市北新都心片區(qū)兩宗新地拍出了12.4億。
主輔城區(qū)、郊區(qū)均有土地出讓，西海岸和膠州是土地拍賣“大戶”
從各區(qū)域來看，拍地主要集中在輔城區(qū)以及郊區(qū)，其中，西海岸和膠州是拍地的熱門區(qū)域。西海岸的多個(gè)片區(qū)都有土地成功出讓。其中古鎮(zhèn)口于黃島區(qū)碧玉路南、海軍路西的拍地可能為古鎮(zhèn)口科研大項(xiàng)目做土地儲(chǔ)備；青鐵、華潤和萬科聯(lián)合拿下西海岸中央活力區(qū)的兩宗地，業(yè)內(nèi)推測欲建青鐵華潤海洋智慧小鎮(zhèn)；西海岸開發(fā)區(qū)核心區(qū)、隱珠街道和老膠南的五幅地塊出讓成功，地塊均為住宅用地，其中四幅還將配建人才公寓；紅石崖、膠河經(jīng)濟(jì)區(qū)多幅地塊成功出讓，土地用途包括城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)及文化設(shè)施用地；西海岸開發(fā)區(qū)、中央活力區(qū)和老膠南66萬㎡的商住地塊底價(jià)拍出，土地用途包括住宅和零售用地。
膠州也是拿地的熱點(diǎn)片區(qū)，膠州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的一宗土地，膠北街道、膠西鎮(zhèn)三宗住宅用地低價(jià)成交；青島本地房企在膠州拿下5塊地，其中空港新城片區(qū)有地塊將規(guī)劃為膠東國際機(jī)場征遷安置項(xiàng)目；膠州中心城區(qū)板塊的7宗地塊經(jīng)過多輪激烈的競拍，分別由保利、越秀和陽光新天地拿地，全部規(guī)劃為住宅用地。
城陽中心城區(qū)多宗地塊拍賣成功，包括住宅、商務(wù)用地，棘洪灘的四宗新地塊成功拍賣，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地；流亭街道的5宗地塊被青特拿下，這五宗地包含兩宗住宅、兩宗商業(yè)、一宗商住地塊。浪潮包攬市北鞍北改造片區(qū)三宗地塊，將建青島大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園；新都心片區(qū)的兩幅地塊捆綁出讓，用地包括商住用地及純商務(wù)用地，地鐵大廈以南將建住宅。萊西水馬路東梁氏果蔬南一宗住宅兼商業(yè)地塊成功拍賣，地塊的商品房銷售均價(jià)已被限定為9028.8元/㎡。即墨經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和藍(lán)村鎮(zhèn)附近有土地成功出讓，將用于建設(shè)住宅、商業(yè)、商務(wù)、辦公等多種業(yè)態(tài)形式。
另外，將于不久后出讓的地塊還有西海岸東方影都附近的三宗地塊，積米崖片區(qū)的一宗地塊和辛安片區(qū)的一宗地塊，用地類型包括零售商業(yè)、商務(wù)金融及住宅；即墨藍(lán)谷的兩宗地塊，用地類型為住宅、商業(yè)及商服；城陽夏莊街道的三宗地塊，用地類型為住宅及零售商業(yè)。
本地開發(fā)商、房產(chǎn)大鱷齊聚，拿地還是以本地開發(fā)商為主
從開發(fā)商來看，青島本地開發(fā)商以及房產(chǎn)大鱷都有拿地行為，其中以青島本地開發(fā)商為主。青島本地開發(fā)商如青島陸港國際開發(fā)建設(shè)有限公司和青島海智偉創(chuàng)置業(yè)有限公司，兩方皆在即墨拿地；青島西海岸古鎮(zhèn)置業(yè)有限公司、青島海威同創(chuàng)科技有限公司、青島國睿海洋電子科技發(fā)展有限公司于西海岸拿地；青島膠州灣科睿置業(yè)有限公司、青島潤鴻磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島昊金德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和青島昌榮置業(yè)有限公司于膠州拿地。而房產(chǎn)大鱷如華潤置地、萬科等在西海岸有拿地現(xiàn)象；保利、陽光新天地膠州又拿地。
土地溢價(jià)率低，底價(jià)成交成市場主流
就溢價(jià)率來說，最近土地市場出現(xiàn)的明顯現(xiàn)象是土地溢價(jià)率低，多底價(jià)成交。即墨經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和藍(lán)村鎮(zhèn)的兩宗地塊、西海岸中央活力區(qū)的兩宗地塊、城陽街道、流亭街道、棘洪灘街道的多幅地塊等都是底價(jià)成交，土地溢價(jià)率相對較高的僅有膠州中心城區(qū)板塊地塊。膠州中心城區(qū)板塊的土地溢價(jià)率比較高，主要跟土地稀缺性有關(guān)。膠州“劃區(qū)”的消息沸沸揚(yáng)揚(yáng)，本身又列位多條規(guī)劃，再加不屬“限購”范圍，近期一直是青島樓市的熱門區(qū)域。中心城區(qū)發(fā)展較早，有一定的開發(fā)基礎(chǔ)，未來發(fā)展空間也很大，是不少開發(fā)商看好的區(qū)域。
8月青島新房二手房市場都低位運(yùn)行，成交量同比環(huán)比皆呈下降趨勢，但地市卻完全相反，可見開發(fā)商仍然對青島的樓市有所期待。一般來說，企業(yè)在銷售業(yè)績不錯(cuò)或有充足資金時(shí)會(huì)主動(dòng)拿地。另外，近期土地溢價(jià)率低，均價(jià)也比較合適，此時(shí)拿地是很好的戰(zhàn)略選擇。房產(chǎn)商拿地是建立在政府積極供地基礎(chǔ)上，政府鼓勵(lì)拿地有利于供需的平衡，能促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，緩解因供需失衡所帶來的房價(jià)上漲，和近期“嚴(yán)控房價(jià)的政策”不謀而合。
綜合而言，無論是新房市場還是土地市場，近遠(yuǎn)郊因近期推地量較大、價(jià)格適中，儼然已成交易的主戰(zhàn)場，房產(chǎn)大鱷紛紛前往拿地，未來發(fā)展?jié)摿^大。而主城區(qū)因土地稀缺、價(jià)格較高，土地成交一直處于萎縮狀態(tài)。對于購房者來說，多把目光放到近遠(yuǎn)郊，才能有更多的選擇機(jī)會(huì)。
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