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限購、搖號、公積金貸款：一輪樓市調(diào)控頻拋差別化“撒手锏”
發(fā)布時(shí)間：
2024-04-09 08:52
3月份以來,房地產(chǎn)市場迎來新一輪調(diào)控?zé)岢?。?jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年全國“兩會”之后,已有10多個(gè)城市出臺了新一輪的樓市調(diào)控新政,內(nèi)容涉及限購、鼓勵(lì)和保障公積金貸款、搖號購房、扶持剛需買房等。業(yè)內(nèi)人士指出,在“分類調(diào)控、因城施策”這一基調(diào)的指引下,出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市范圍不斷擴(kuò)大。
3月份以來，房地產(chǎn)市場迎來新一輪調(diào)控?zé)岢?。?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年全國“兩會”之后，已有10多個(gè)城市出臺了新一輪的樓市調(diào)控新政，內(nèi)容涉及限購、鼓勵(lì)和保障公積金貸款、搖號購房、扶持剛需買房等。
業(yè)內(nèi)人士指出，在“分類調(diào)控、因城施策”這一基調(diào)的指引下，出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市范圍不斷擴(kuò)大，調(diào)控力度不斷加強(qiáng)。在加強(qiáng)各城市分類調(diào)控的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場的長效發(fā)展機(jī)制開始發(fā)力，顯著表現(xiàn)如住房租賃市場建設(shè)提速，中央及各地政府正在通過政策引導(dǎo)加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，這些都有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
新一輪調(diào)控更加精準(zhǔn)
2018年政府工作報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”這為這一年的房地產(chǎn)市場定下基調(diào)。
進(jìn)入3月，昆明首先出臺樓市調(diào)控政策，安徽省阜南縣緊隨其后。隨后，包括杭州、南京、廣州、成都等城市紛紛開啟調(diào)控模式，長沙、大連、深圳、海南等多地提出差別化購房措施。此外，山東、江西等地也于今年首次提出，房價(jià)上漲壓力大的縣市限制住房轉(zhuǎn)讓，并適時(shí)采取認(rèn)房認(rèn)貸、限貸、限購等措施。
相關(guān)人士表示：全國“兩會”過后，出臺政策的城市大都集中在一二線，這類城市的短期調(diào)控在不斷趨緊，大連加入限購、杭州加入買房搖號大軍等都是調(diào)控加碼的直接體現(xiàn)。
2018年一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)上升的動(dòng)力明顯偏弱，三四線城市甚至縣城在“去庫存”的推動(dòng)下可能持續(xù)小幅上行態(tài)勢。而全國兩會期間已經(jīng)明確了短期調(diào)控不放松、長效機(jī)制深化落實(shí)的方向。所以一些房價(jià)上漲過快地區(qū)出臺新政直指市場穩(wěn)定，并且政策也更加結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，向剛需和無房家庭提供更多傾斜，這符合房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向，又保證了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
長效機(jī)制進(jìn)一步落地
值得一提的是，近日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議、住建部新聞發(fā)布會以及近期熱點(diǎn)樓市調(diào)控動(dòng)向也釋放了另一個(gè)信號：長效機(jī)制從頂層設(shè)計(jì)開始“落地”。實(shí)際上，中央已作出了“深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排”的指示，這不僅是關(guān)注的重點(diǎn)，也是未來政策聚焦之處。
相關(guān)專家則表示，通過對各房地產(chǎn)政策系統(tǒng)分類研究，幾個(gè)關(guān)鍵的字眼集中在“限購”“戶籍”“貸款”“穩(wěn)定”“調(diào)控”“共有產(chǎn)權(quán)”“租購并舉”“租售同權(quán)”“房地產(chǎn)稅”等。具體來看，調(diào)控政策共性集中在土地、租賃、稅收、保障、金融等5個(gè)方面。
相關(guān)研究指出，長效機(jī)制的目的是既要保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行，又要保障居民住有所居。長效機(jī)制應(yīng)當(dāng)長期發(fā)揮作用，從而規(guī)避房地產(chǎn)市場短期內(nèi)大起大落。
2018年，房地產(chǎn)長效機(jī)制將由理論層面進(jìn)入實(shí)踐層面。長效機(jī)制的出臺將逐漸紓解經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)行業(yè)之間的矛盾，抑制房地產(chǎn)泡沫，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期達(dá)到“持續(xù)、平穩(wěn)、健康”的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)住有所居。
差別化調(diào)控將常態(tài)化
2018年房地產(chǎn)長效機(jī)制由理論層面進(jìn)入實(shí)踐層面。而這一階段，隨著城鎮(zhèn)化紅利的逐步消退，與之緊密相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)在市場規(guī)律的作用下也漸漸邁入“白銀時(shí)代”。
“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)市場今年整體維持平穩(wěn)將是大概率事件，但不同城市之間的差異化會愈加明顯，一線和部分二線城市的調(diào)控從嚴(yán)且不會放松，而二三線城市中又會是差別化調(diào)控集中的城市，城市內(nèi)限購區(qū)域的調(diào)整、剛需人群的保障、交易的規(guī)范化等都是重點(diǎn)調(diào)控的方向。
三四線的掘金機(jī)會
一二線城市住宅用地供應(yīng)逐年下降的趨勢不會改變，未來無地可建、無房可售將成為熱點(diǎn)城市新常態(tài)。因此，剩下的三四線城市就成了房企增長的最強(qiáng)“引擎”。
今年全國整體樓市下調(diào)，需要三四線城市交易量的拉動(dòng)。對于房企來說，除了強(qiáng)調(diào)控的一二線城市，三四線城市還是相對穩(wěn)定，市場供大于求或者供求關(guān)系基本均衡。在行業(yè)集中度越來越高、大房企越跑越快的大背景下，與其固守業(yè)績很難增長的城市，不如把有限的資金投入發(fā)展更快的城市。
同時(shí)，對于房企來說，如果規(guī)模上不去，排名會往下掉。在三四線城市，房企可以通過高周轉(zhuǎn)、快銷售，獲得更高利潤率。而一二線城市往往占用大量資金，使得周轉(zhuǎn)率下降，現(xiàn)金回流速度慢，利潤空間被壓縮，既不可能實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長，也很難獲得利潤的增長。強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)和沖規(guī)模房企必須下沉到三四線城市，因?yàn)榕锔目赡軒頇C(jī)會。
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