一、2015重大政策及青島樓市大事件

1.央行5次降準降息

影響分析：央行五次降準降息，進一步加速了市場貨幣流通，對于減緩企業(yè)成本與購房者的貸款壓力起到了一定作用。在當前負利率時代背景下，為了財富的保值升值，或?qū)⒋碳げ糠仲Y金入市，緩解市場壓力。

2.二套房首付下調(diào)，二手房營業(yè)稅“五改二”

影響分析：二套房貸公積金首付比例下調(diào)，首套房門檻再降，對拉動需求將起到明顯改善作用。營業(yè)稅“五改二”，將促進二手房流通，盤活存量房，房源供給量會因此增大，從而平衡房價。此輪新政落地，將會引導更多低稅房源入市，改善性需求入市步伐也會大大加快，房地產(chǎn)市場更加活躍。

3.《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級實施方案》頒布

影響分析：2015年房地產(chǎn)利好新政頻頻出臺，刺激購房者入市，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)性小幅回暖跡象，但在宏觀經(jīng)濟低迷的大背景下，去庫存仍然為行業(yè)主要痛點。省政府本次出臺的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級實施方案提出了明確的去化和投資目標，加大貼息、補助力度，并收購或租用閑置房屋，促進存量為創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)所用，涉及整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，一、二級市場聯(lián)動，救市意圖明顯。

4.青島啟動積分落戶政策

影響分析：積分落戶政策是青島市人才引進政策的重要組成部分。凡是不符合戶籍準入條件的人才，或者因各種原因無法通過人員調(diào)動實現(xiàn)落戶的人才，都可以走積分落戶通道，這對解決我市現(xiàn)有大量“存量”人才的“落戶難”問題，具有現(xiàn)實的積極意義和長遠的示范效應(yīng)，在推動我市百萬人才集聚行動的同時，也為房地產(chǎn)市場“去庫存”提供了一條有效的途徑。

5. 2016年中央經(jīng)濟工作會議五大任務(wù)之一——“去庫存”

影響分析：中央經(jīng)濟工作會議將“去庫存”列為2016年經(jīng)濟社會發(fā)展的五大任務(wù)之一，意味著房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)從行業(yè)層面、企業(yè)層面，上升到了國家層面。2016年房地產(chǎn)市場將以“去庫存”為主旋律。

6.“二孩政策”全面放開

影響分析：隨著全面放開二孩政策的實施，將會在推動人口數(shù)量的增長。新增加的人口將會帶來房地產(chǎn)需求的增長，全面放開二孩帶來新增購房需求，尤其可能推動大戶型產(chǎn)品成交量的增加，對未來去庫存有長遠影響。

7.青島地鐵時代來臨——M3號線北段開通

影響分析：M3號線經(jīng)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)，每個站點的地鐵房基價也隨著線路走向由南向北逐步遞減。地鐵線路的開通將大大縮短交通時間且準時，吸引更多購房者對沿線小區(qū)的關(guān)注，沿線小區(qū)的“地鐵房”將變得炙手可熱。

二、青島市土地市場概況

2015年青島市供應(yīng)非工業(yè)用途土地212宗，土地面積1.2萬畝。其中已成交非工業(yè)用途土地259宗，土地面積1.3萬畝，建筑面積1498萬平方米，成交總金額為267.8億元。

Ø  供應(yīng)量黃島區(qū)獨占鰲頭

2015年，土地供應(yīng)量排名前三的區(qū)域分別是黃島區(qū)、即墨市和平度市，分別占總供應(yīng)量的40%、18%和12%，黃島區(qū)獨占鰲頭。

Ø  成交量空間分布------黃島區(qū)再次奪冠

2015年，土地成交面積排名前三的區(qū)域分別是黃島區(qū)、即墨市和市內(nèi)三區(qū)，分別占總成交量的38%、15%和9%。

成交建筑面積排名前三的區(qū)域分別是黃島區(qū)、即墨市和市內(nèi)三區(qū)，分別占總成交量的31%、18%和16%，黃島區(qū)暨2014年后再奪成交榜首。

黃島區(qū)、即墨市超高的土地、建面成交量，預示著未來該區(qū)域可能面臨“去庫存”壓力大的局面。

Ø  成交量時間分布------一月份突出

由于2015年開始實施網(wǎng)上土地招拍掛，大量宗地集中在2014年12月上市，并于2015年1月進行拍賣，進而造成1月份成交量異常突出。

Ø  市內(nèi)三區(qū)量少價高——總價冠軍

2015年，土地成交總金額排名前三的區(qū)域分別是市內(nèi)三區(qū)、黃島區(qū)和即墨市，分別占總供應(yīng)量的43%、22%和10%。

2015年市內(nèi)三區(qū)及嶗山區(qū)共計成交土地面積1569.4畝，建面278萬平方米，分別占比12%和19%。土地平均容積率約為2.7，共出現(xiàn)溢價地塊14宗，占市內(nèi)三區(qū)及嶗山區(qū)總成交宗數(shù)的50%，最高溢價率高達129.6%（位于嶗山區(qū)）。

縱觀以上數(shù)據(jù)，市內(nèi)三區(qū)和嶗山區(qū)成交面積并不突出，但在土地成交總金額排名首位。究其原因在于市內(nèi)三區(qū)土地市場發(fā)育完善，土地供應(yīng)量有限，土地稀缺，上市即為優(yōu)質(zhì)地塊，價高且競爭激烈。

三、青島市2015年度熱點地塊

Ø  年度商住單宗樓面地價最高：9320元/平方米

位于嶗山區(qū)遼陽東路以北、濱海公路以西，臨近遼陽西路、松嶺路，地理位置優(yōu)越，交通便利，區(qū)域內(nèi)新建樓盤較少，多為中高端項目，如新華錦愛丁堡、都市果嶺、魯商藍岸麗舍、午山府邸等。屬于午山、高爾夫球場供需圈。

該地塊其本身地理位置的優(yōu)越性加之午山、高爾夫球場供需圈未來巨大的發(fā)展?jié)摿?，使該地塊成為青島市2015年度土地成交樓面地價最高的單總宗商住用地，以成交總額約6.6億，被青島立鵬置業(yè)有限公司收入囊中。

Ø  年度商住單宗總價最高：22.7億

市北區(qū)蚌埠路11號及周邊區(qū)域，于2015年1月20日以6500元/平方米成交，成交總價超22.7億元，被海爾地產(chǎn)收入囊中，亦造就了市區(qū)2015年度商住單宗用地新總價地王。

蚌埠路11號地塊（即海爾世紀公館項目）位于新都心核心區(qū)，原為青島大山看守所，地段好、位置佳、配套全、交通便利，教育資源也十分豐富，周邊有青島十七中學、青島五十五中等，是一塊不可多得的好地。同時麥凱樂新都心廣場等周邊商鋪和購物廣場等商業(yè)配套設(shè)施的建成開業(yè)，進一步帶動了這一區(qū)域的繁榮與發(fā)展。

Ø  年度一次拿地總價最高——萬科

12月7日上午9點半，市北區(qū)四流南路66號的四宗商住用地迎來盛大拍賣，四幅地塊為原海晶化工老企業(yè)搬遷改造地塊，本次為捆綁拍賣，出讓總面積223812.3㎡，約合336畝，規(guī)劃總建面738792.9平米，在125輪搶拍后，被萬科地產(chǎn)以總價41億拿下，萬科因此登頂青島市富豪房企榜第一位。

四幅地塊屬于老企業(yè)改造重點區(qū)域，不僅地段優(yōu)越、交通便利，而且周邊配套完善。臨近四流南路、洛陽路、鄭州路等道路，交通通達性好，而且四流南路正是規(guī)劃中的地鐵1號線站點，未來可享受到軌道交通的便利；同時地塊緊靠青島中心醫(yī)院，周邊分布有四流南路二小、洛陽路一小、青島21中、青島41中等多所學校，商業(yè)、教育、醫(yī)療配套完善。

三、2015年度本土最活躍房企分析——海爾

2015年海爾可謂是最繁忙的企業(yè)了，在土地市場中爭奪下13宗地塊。

 

上半年海爾先后4次出手，分別在市北、嶗山和黃島拿下7宗地，總面積超過407畝，總花費額27.55億元，其中僅蚌埠路11號地塊便花費22.7億元，是青島去年上半年的“單價地王”。7月17日，海爾再次出手，斥資5.85億摘得老鑄造機械廠地塊。10月海爾再次出手，斥資3.2億元，收入一宗位于嶗山區(qū)遼陽東路的黃金地塊，溢價率高達64.54%。從嶗山區(qū)到市北區(qū)，從黃島區(qū)到膠州市，海爾2015年幾乎拿遍了大半個青島的土地，12個月13宗地，總額約38.4億元。體現(xiàn)了海爾資金實力的雄厚與高瞻遠矚布局青島的雄心。

放眼全國，海爾在土地市場的高調(diào)不僅局限于青島。海爾地產(chǎn)本著深耕青島，輻射山東，布局全國的發(fā)展軌跡，13年筑城經(jīng)驗，從傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，到多重產(chǎn)品線同時發(fā)展，從土地開發(fā)商，到城市配套服務(wù)商，再到一站式全生活策劃平臺，海爾地產(chǎn)逐步放大視野與格局。海爾地產(chǎn)官方網(wǎng)站自2014年以來發(fā)布的新聞資訊，可清晰的勾勒其近期擴張路徑。海爾地產(chǎn)全國范圍內(nèi)攻城略地的腳步一時也沒有放緩，陸續(xù)進軍徐州、廈門、合肥等城市，擴張勢頭不可謂不兇猛。

進入2015年以來，海爾地產(chǎn)捷報頻傳，每月均入全國房企銷售業(yè)績百強榜單。1月-11月《中國典型房企銷售業(yè)績TOP140》發(fā)放，海爾地產(chǎn)以89.3億元的銷售金額和114.5萬平方米的銷售面積分列第94位和第68位，與萬科、綠地、恒大等房企同列百強榜單。這些均見證了海爾地產(chǎn)的強勢崛起，彰示了對海爾地產(chǎn)智慧轉(zhuǎn)型的市場認可。

四、青島市重大規(guī)劃

①青島膠東國際機場開建

2015年底膠東國際機場正式開工建設(shè)，將建設(shè)成為與區(qū)域一體化發(fā)展相結(jié)合的“區(qū)域性樞紐機場、面向日韓的門戶機場”。與此同時膠東國際機場給膠州市帶來巨大發(fā)展機遇，對于穩(wěn)定膠州市房地產(chǎn)市場和拉動膠州臨空經(jīng)濟區(qū)具有重大意義。

②新冠高架歷時四年通車

作為連接膠州灣隧道、杭鞍高架路、環(huán)灣路及膠州灣大橋的咽喉通道，以及連接南北縱向的重要快速路干道，新冠高架的開通對緩解市區(qū)交通擁堵起到了巨大的作用，而四通八達的交通脈絡(luò)必將為青島樓市帶來嶄新的發(fā)展格局。

③青島郵輪母港2015年迎首航

5月29日青島郵輪母港國際客運中心正式投入使用。這標志著青島市正式開啟了以郵輪母港為核心，以郵輪延伸產(chǎn)業(yè)為依托，以旅游休閑和港航服務(wù)兩大產(chǎn)業(yè)為支柱，借助于郵輪經(jīng)濟帶動老城區(qū)改造，著力打造成為具有全球示范作用的“郵輪母港城”的遠景規(guī)劃，這必將推動青島房地產(chǎn)市場尤其是高檔辦公樓等商業(yè)的繁榮發(fā)展。

④啤酒城改造工程——金獅廣場2016年上半年開業(yè)

2015年7月份，金獅廣場主力店進場裝修儀式隆重啟動，有望在2016年4月下旬正式開業(yè)。其開業(yè)后，將為青島金家?guī)X金融聚集區(qū)的發(fā)展注入新的活力，為青島東部增添新的城市配套。

五、青島市房地產(chǎn)市場展望

受宏觀經(jīng)濟持續(xù)低迷的影響，2015年青島房地產(chǎn)市場回暖受到抑制，以價換量依舊是市場的主流。2015年已結(jié)束，但開發(fā)企業(yè)去化壓力依然很大，消化庫存依然是重點，為此中央經(jīng)濟工作會議將“去庫存”列為2016年經(jīng)濟社會發(fā)展的五大任務(wù)之一，意味著房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)從行業(yè)層面、企業(yè)層面，上升到了國家層面。

“去庫存”就是保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，這對于經(jīng)濟的運行有積極的作用。“去庫存”就是使得剛需人群能夠買得起房，只有真正激活了剛需，才是房地產(chǎn)長期發(fā)展的重要支撐。剛需需求有兩個方面，一是農(nóng)民工進城，此方面還需加大政策措施的支持和扶持，從而使其能夠在城市置業(yè)。第二，在城市當中要加強住房保障（即公租房及人才公寓），進一步擴大供給大力度，使暫時沒有能力買商品住房的人通過租住公租房或購買人才公寓的方式得以安家置業(yè)，從根本出發(fā)，釋放剛需，從而解決“去庫存難”的問題。

土地市場方面，網(wǎng)上招拍掛制度的實施將使得拿地過程趨于透明，2015年多處宗地出現(xiàn)高溢價率現(xiàn)象，預計2016年資金實力雄厚，成本控制能力強的知名開發(fā)企業(yè)在優(yōu)質(zhì)地塊爭奪中會有良好的表現(xiàn)。隨著開發(fā)企業(yè)對儲備優(yōu)質(zhì)地塊意愿的擴大，以及全國知名房地產(chǎn)商陸續(xù)進駐青島，來年上市的優(yōu)質(zhì)地塊價格可能會進一步上漲。