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西海岸商業(yè)辦公新格局:愛"傍"綜合體 老膠南"翻牌"成為新CBD
發(fā)布時間：
2024-04-09 08:52
西海岸晉升國家第九大新區(qū)之后，全新的規(guī)劃藍圖躍然紙上，廣闊的前景和政策的利好吸引了大批的新市民的到來，經濟、金融、旅游、服務行業(yè)飛速發(fā)展，與此相關的商業(yè)辦公市場也日益興盛起來。
膠南或成西海岸第一大商務板塊 辦公市場仍是“價值洼地”
西海岸辦公市場是剛興起的朝陽產業(yè)，其發(fā)展主要集中在老黃島5大商務聚集區(qū)及1個老膠南政務版塊，名副其實的“5+1”格局。除了發(fā)展仍不均衡，寫字樓市場大批量的開發(fā)也讓整體市場的現(xiàn)狀“供大于求”。戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，西海岸新區(qū)近5年總體供應量將近50萬平米，成交量僅為26萬平米左右；成交價格差異也較大，黃島區(qū)辦公樓的成交均價8700-11000元/㎡，而原膠南僅6500-8600元/㎡之間。充足的供應量也帶來不少“價格洼地”，在目前辦公類產品偏高的情況下，偏低的價格就是吸引企業(yè)入駐的“不二法門”。
相比老膠南來說，老黃島的發(fā)展歷史長、發(fā)展速度快，因此有著堅實的產業(yè)基礎、占據(jù)傳統(tǒng)的開發(fā)區(qū)核心地位也無可厚非，不過西海岸區(qū)政府搬遷至朝陽山CBD商務區(qū)之后，舊的辦公格局面臨轉變。戴德梁行青島公司總經理張春雨先生表示：“按未來三年潛在辦公物業(yè)供給量來看，膠南政務板塊將成西海岸第一大商務板塊，辦公市場總體向西、向南發(fā)展。同時，隨著各個產業(yè)功能區(qū)塊招商引資項目陸續(xù)落地，產業(yè)人口的導入將進一步促進西海岸整體辦公樓宇的持續(xù)發(fā)展。”
大企業(yè)搶灘+創(chuàng)客入駐 西海岸辦公將進入“小步快跑”階段
青島的歷史是從島城東岸開始的，而商業(yè)辦公最繁華的地方要屬香港中路前海一線摩天大樓集群，國內外大型企業(yè)以搶占香港中路辦公地點為榮，原因是最繁華商業(yè)區(qū)不僅會給員工一流的辦公環(huán)境，也會讓整個公司的檔次和定位大大提升。除此之外，青島延吉路CBD商務區(qū)也的建立分流了一部分企業(yè)，嶗山區(qū)金家?guī)X金融新區(qū)的建立又吸引了大批專業(yè)的金融類企業(yè)和機構入駐……商業(yè)辦公區(qū)可謂是多點開花。西海岸晉升為全國第九大國家新區(qū)之后，區(qū)域未來的規(guī)劃優(yōu)勢大大提升，在東岸交通擁堵、辦公租金昂貴的情況下，越來越多的企業(yè)逐漸把目光轉移到西海岸，黃島的辦公氛圍也以“小步快跑”的姿態(tài)逐漸好轉起來。
西海岸辦公市場“小步快跑”
首先西海岸的大型特色產業(yè)園個數(shù)大大增加，中德生態(tài)產業(yè)園區(qū)、萬達東方影都、東方時尚中心……一些列以主力產業(yè)為主的產業(yè)園區(qū)的建立給片區(qū)的經濟發(fā)展注入最強的動力，而其他中小企業(yè)的加盟也讓片區(qū)的發(fā)展更加多元化。令人振奮的是，今年9月青島西海岸新區(qū)招商推介舉行之后，又有52個重點項目簽約西海岸，投資額過百億元項目10個，總投資超3000億元。
除了大項目搶灘之外，以創(chuàng)客項目為主的微小企業(yè)也把目光轉移之西海岸。2015年以來，青島市政府鼓勵年輕人爭當創(chuàng)客，而西海岸率先垂范，只要有足夠的創(chuàng)意就有機會加入創(chuàng)客聯(lián)盟，獲得創(chuàng)業(yè)基金和風險補貼。辦公氛圍的提升、交通條件的改善、低廉的租金、政策的扶持讓西海岸形成微小企業(yè)產業(yè)鏈條。青島某高校數(shù)字媒體專業(yè)大三學生小董曾經為畢業(yè)之后的去向發(fā)愁，但伴隨著越來越多的高精尖的多媒體產業(yè)落戶青島之后，小董的眉頭舒展開來了。“國家政策好、機遇好，很多打算北漂的同學都想留下來做創(chuàng)客，跟著靈山灣影視文化產業(yè)一起發(fā)展，以后的西海岸也會越來越好。”
辦公項目愛“傍”綜合體 與其他商業(yè)項目“共生共融”
區(qū)域的辦公氛圍好了，與其息息相關的商業(yè)格局也跟著受益。以前的辦公項目以單體為主，然而市場多層次的需要讓城市的商業(yè)格局發(fā)生了變化：“單打獨斗”的辦公樓不好過了，寫字間已經被更多的配套元素所影響，與商住及其他業(yè)態(tài)相融共生。
簡單來說就是辦公項目要么隨綜合體而生，要么依綜合體而建。占據(jù)開發(fā)區(qū)CBD最核心地段的中南金石廣場，雖然占地不大，規(guī)劃單體辦公項目也無可厚。但為滿足多層次化人群的不同需，項目規(guī)劃為商業(yè)綜合體，除了商務辦公外，還規(guī)劃星級酒店、LOFT精裝公寓、酒店式公寓等多業(yè)態(tài)。老膠南最近比較的火的夢時代廣場也是伴隨著城市綜合體應運而生，項避免了“單打獨斗”，還將建設一個購物中心、兩棟公寓和一個酒店，與海上嘉年華、永旺夢樂城一起構成了西海岸新區(qū)第三代商圈。
正是因為“城市綜合體”的出現(xiàn)，解決了寫字間需要大量的生活配套的問題，才讓寫字間與城市綜合體的關系越來越密切，依存度越來越高?？梢灶A測的是，今后，這種建立在相互依存、相互助益關系上的多功能、高效率寫字間項目還會以更多靈活的形式出現(xiàn)。
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