不可否認(rèn)的是，在政府的政策扶持下，今年樓市出現(xiàn)了回暖，尤其是下半年以來，樓市銷量屢創(chuàng)佳績(jī)，但是對(duì)于樓市未來的爭(zhēng)論，卻從未間斷過，“銀十”眼看就要結(jié)束，爭(zhēng)論聲更是愈演愈烈。這些不同的聲音基本分為“樂觀派”和“悲觀派”，而且是“公說公有理，婆說婆有理”，在老百姓看來，真是“聽誰說得好像都有點(diǎn)道理”！  

    房?jī)r(jià)到底會(huì)漲還是跌？現(xiàn)在出手合不合適？這是每一個(gè)置業(yè)者在購房之前都大為困惑的問題。從去年開始，樓市就出現(xiàn)了“變天”跡象，于是政府采取了種種手段來進(jìn)行“救市”，但樓市畢竟是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)做主導(dǎo)，因此不僅普通老百姓看不清樓市形勢(shì)，就連經(jīng)驗(yàn)十足的專家也不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)其走向。

樂觀派：樓市“寒冬”已經(jīng)過去 房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)

    依據(jù)一：前9月樓市成交量見長(zhǎng)

    部分樂觀派認(rèn)為，寬松的貨幣政策下，購房首付、利率已經(jīng)達(dá)到歷史最低點(diǎn)；金九銀十的來臨，又讓房企加入讓利優(yōu)惠的浪潮中，這些都表明，眼下正是購房的最佳時(shí)期。

    從數(shù)據(jù)來看，今年前九個(gè)月，全國房地產(chǎn)銷售量溫和上漲。1至9月，全國商品房銷售面積82908萬平方米，同比增長(zhǎng)7.5%，增速比前八個(gè)月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

    其中，住宅、辦公樓銷售數(shù)據(jù)均現(xiàn)“量?jī)r(jià)溫和復(fù)蘇”：前九個(gè)月，全國住宅銷售面積增長(zhǎng)8.2%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)11.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)1.8%。從銷售額來看，全國商品房銷售額56745億元，增長(zhǎng)15.3%，增速與前8個(gè)月持平。其中，住宅和辦公樓銷售額增長(zhǎng)18.2%和18.7%，僅商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降1.7%。這些數(shù)據(jù)表明，盡管樓市經(jīng)歷了一些波折，但是總體上仍然呈現(xiàn)健康向上的狀態(tài)，在樂觀派看來，“寒冬”只是暫時(shí)的，春天總會(huì)回歸的。

    依據(jù)二：利好政策頻出刺激樓市

    也有專家從經(jīng)濟(jì)方面分析，美元即將進(jìn)入加息周期，全球面臨流動(dòng)性退潮（錢逐步回流美國）帶來的通縮壓力。以中國為代表的新興經(jīng)濟(jì)體面臨需求收縮和美元強(qiáng)勢(shì)的雙殺，可謂“鴨梨山大”。在這種背景下，中國需要不斷降準(zhǔn)、降息，維穩(wěn)增長(zhǎng)，自去年11月21日以來已6次降息5次降準(zhǔn)。在多重刺激下，樓市進(jìn)一步回暖將不再難。

    10月10日，央行宣布信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)容，專家分析稱，政府此舉有“開閘放水”之意，有業(yè)內(nèi)專家點(diǎn)評(píng)：“新一輪通貨膨脹已經(jīng)來臨。”而據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來看，還沒有一次通貨膨脹率能跑過房?jī)r(jià)的漲幅，反而通漲成為了房?jī)r(jià)上漲的導(dǎo)火索。

    依據(jù)三：通貨膨脹導(dǎo)致購買力下降

    以如今的貨幣政策，未來金錢的購買力會(huì)是怎樣的呢？有人采集了英格蘭銀行、日本央行和美聯(lián)儲(chǔ)幾十年來的貨幣供應(yīng)量和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的相關(guān)數(shù)據(jù)，然后與中國目前的貨幣供應(yīng)量和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率對(duì)比，發(fā)現(xiàn)中國的貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)率和GDP增長(zhǎng)率仍然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于他們。

    業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，如果采用更穩(wěn)健和謹(jǐn)慎的貨幣政策，按照購買能力計(jì)算，現(xiàn)在的100萬元，在10年之后的真實(shí)購買力可能相當(dāng)于今天的32萬元到62萬元之間；按照占貨幣發(fā)行量的比例計(jì)算，現(xiàn)在的100萬元，在10年之后的財(cái)富比例可能相當(dāng)于今天的13萬元到35萬元之間。無論哪種方式，未來的購買力都大為縮水，所以，最保險(xiǎn)最靠譜的投資方式就是購買不動(dòng)產(chǎn)。

    依據(jù)四：專家分析樓市量?jī)r(jià)齊漲

    當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)樓市未來樂觀的判斷提出了幾點(diǎn)自己的看法：一方面是商品房的銷售指標(biāo)、資金指標(biāo)、庫存量的指標(biāo)總體較好。另一方面是土地方面、新開工與新完工的面積減少，有利于去庫存。三是房地產(chǎn)政策放松的基調(diào)不變，未來貨幣與信貸及公積金的政策越來越寬松。因此，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)保持積極向上的復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，量?jī)r(jià)齊升得到體現(xiàn)。

    悲觀派：供需平衡使庫存難消化 房地產(chǎn)泡沫可能破裂

    依據(jù)一：樓市供求基本面已基本平衡

    盡管樓市樂觀派擺出了一二三條，但是悲觀派卻并不買賬，在他們看來，樓市正在走下坡路，房?jī)r(jià)的下跌是不可扭轉(zhuǎn)的事實(shí)。

    從供需關(guān)系上來看，樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)不可持續(xù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年左右，中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)達(dá)到1.0，也就意味著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場(chǎng)，未來樓市增量、房增速將遞減。既然市場(chǎng)需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)不可持續(xù)。

    此外，對(duì)于央行降息降準(zhǔn)的影響，在刺激消費(fèi)的同時(shí)，也大量透支了樓市需求，專業(yè)人士分析，樓市在經(jīng)過下半年的瘋狂期之后，會(huì)陷入大蕭條。從時(shí)間的角度來看，2016年初開始，新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能來臨。

    依據(jù)二：取消“限外”實(shí)際意義不大

    為了刺激提振樓市，今年8月份中國取消外商投資房企辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊(cè)資本金的要求。有資格的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人可購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。

    這也就是通俗所講的取消“限外”，然而對(duì)于取消“限外”所帶來的積極影響，悲觀派并不認(rèn)同，在他們看來，美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國取消限外對(duì)國內(nèi)樓市的象征意義大于實(shí)際意義。放開外國人在國內(nèi)購房的限制，對(duì)國內(nèi)樓市去庫存不會(huì)起到太大作用，因?yàn)槿蛲顿Y客或財(cái)富階層對(duì)比中美樓市的投資價(jià)值，還是會(huì)選擇投資價(jià)值較高的美國房產(chǎn)，不會(huì)選擇中國樓市。

    依據(jù)三：“地王”頻出是樓市蕭條的前兆

    除此之外，悲觀派通過“地王”的出現(xiàn)佐證自己的觀點(diǎn)。他們表示，“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期。

    今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然還在復(fù)蘇的市場(chǎng)背景下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事情。

    從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，2009～2010年、2013年土地市場(chǎng)“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場(chǎng)陷入大蕭條。從今年土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看，如果土地市場(chǎng)“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

    依據(jù)四：庫存量大是樓市發(fā)展的硬傷

    庫存大，這是悲觀派印證樓市走勢(shì)艱難的最大依據(jù)。對(duì)于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，單看山東，目前的庫存商品房去化周期就長(zhǎng)達(dá)23個(gè)月，放眼全國樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力。在這個(gè)大背景下，樓市要想回到幾年前的風(fēng)光狀態(tài)，似乎不是件容易的事。

    現(xiàn)有的土地供應(yīng)量和存量房，已經(jīng)導(dǎo)致了很多地方的項(xiàng)目都賣不動(dòng)，再加上這兩年地方債務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，有些地方政府主要靠賣地來還債。在這種情況下，土地和房地產(chǎn)供應(yīng)進(jìn)一步被放大，別說三、四線城市房地產(chǎn)滯銷，現(xiàn)在就連有些二線城市的房子都賣不動(dòng)。大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)王健林表示，二三四線城市不能再建房子了，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，沒有人流物流集聚的房地產(chǎn)開發(fā)，就是在沙地上蓋樓，蓋得越多越高，未來的風(fēng)險(xiǎn)就越大。此外，悲觀派人士還舉例認(rèn)為，連續(xù)15年坐在華人首富交椅的李嘉誠先生已在賣北京、上海的物業(yè)，此番“見好就收”的投資選擇被市場(chǎng)解讀為國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫破裂的前兆。