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一線城市核心地段土地稀缺 多家地產(chǎn)商嘗試舊樓改造
發(fā)布時(shí)間：
2024-04-09 08:52
一線城市核心地段土地稀缺 多家地產(chǎn)商嘗試舊樓改造
核心城市核心地段的土地正在變得稀缺,開發(fā)商們正在考慮新辦法來(lái)“跑馬圈地”。
朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司(00106.HK,下稱“朗詩(shī)”)日前宣布,公司全資附屬公司SilverKnightGlobalLimited作為買方,與AGAcquisitionC(BVI)L.P。訂立一份買賣協(xié)議,以總代價(jià)為人民幣5.4億元購(gòu)買上海市長(zhǎng)寧區(qū)青溪路770弄25號(hào)擁有的75處住宅單位、停車場(chǎng)及公共設(shè)施。上述地址土地面積1.34萬(wàn)平方米,容積率1.18,落成年份2000年。
該項(xiàng)目是朗詩(shī)首個(gè)舊樓改造項(xiàng)目,是朗詩(shī)在傳統(tǒng)拿地開發(fā)的業(yè)務(wù)模式之外對(duì)新業(yè)務(wù)模式的一次嘗試。
多位業(yè)內(nèi)人士在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為,城市土地減少將促使房企更多地轉(zhuǎn)向舊改項(xiàng)目“掘金”。
朗詩(shī)在公告中表示,舊樓改造業(yè)務(wù)在中國(guó)的一線城市具有良好的市場(chǎng)前景,希望通過(guò)收購(gòu)該等物業(yè)探索舊樓改造的商業(yè)模式,提升投資、開發(fā)、改造、運(yùn)營(yíng)的縱向一體化能力,未來(lái)將會(huì)繼續(xù)在一線城市尋找合適的舊樓改造項(xiàng)目。
事實(shí)上,舊改已然成為最近幾年地產(chǎn)市場(chǎng)的一大熱點(diǎn),越來(lái)越多的開發(fā)商也加入到舊改的行列。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn),包括招商、華潤(rùn)、保利、華僑城、萬(wàn)科、佳兆業(yè)、瑞安房地產(chǎn)等房企都曾在舊改項(xiàng)目中獲益。
自2010年以來(lái),一線城市的土地供應(yīng)呈現(xiàn)緩慢下滑的趨勢(shì)。一方面一線城市新增可開發(fā)土地不斷減少,另一方面相關(guān)政府在土地供應(yīng)上較為謹(jǐn)慎,因此土地市場(chǎng)量降價(jià)升的勢(shì)態(tài)較為突出。土地價(jià)格的不斷上漲,導(dǎo)致開發(fā)商的開發(fā)成本越來(lái)越高。這種情況下,舊改成為推動(dòng)城市發(fā)展和解決土地供應(yīng)瓶頸的重要渠道,政府可以因此改善城市中心的面貌,而房企也可以因此降低開發(fā)成本從中獲利。
佳兆業(yè)曾是舊改最大受益開發(fā)商之一。克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示,2013年舊改項(xiàng)目為佳兆業(yè)239億元合約銷售額貢獻(xiàn)了約30%,其中位于深圳龍崗的舊改大盤佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)單盤貢獻(xiàn)率高達(dá)19%。2014年佳兆業(yè)銷售額近300億,佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)亦貢獻(xiàn)了最大力量。
而對(duì)于舊改,不少地方政府也在加大支持力度。2014年2月,上海市《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》就曾提到,希望開展上海中心城市更新工作。而在之后深圳、廣州也有類似的政策出臺(tái)。
去年,國(guó)土部也出臺(tái)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》,也是針對(duì)歷史遺留的工礦等廢棄地進(jìn)行復(fù)墾利用,對(duì)城鄉(xiāng)低效利用土地進(jìn)行再開發(fā)。
記者多方采訪獲悉,目前舊改的模式主要分為兩大類。一種是以市場(chǎng)為主導(dǎo)、政府做引導(dǎo)的模式,暨房企也需要進(jìn)行拆遷工作,此類模式主要是深圳地區(qū)采用較多。另一種則是政府為主導(dǎo),完成前期拆遷之后再進(jìn)行土地出讓的模式。但舊改相對(duì)于一般凈地開發(fā)復(fù)雜程度更高,周期更長(zhǎng)。
上海新天地就是一個(gè)典型的舊改開發(fā)例子,瑞安房地產(chǎn)將之打造成上海的新地標(biāo)之一。另一方面,由于新天地板塊的舊改進(jìn)展非常緩慢,瑞安房地產(chǎn)在該板塊開發(fā)的豪宅項(xiàng)目翠湖天地也因此等待很久才入市。這個(gè)也非常占用房企的資金成本。
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