“3·30新政”等利好政策持續(xù)發(fā)酵，以及部分A股投資者將獲利資金轉(zhuǎn)投樓市，一線城市樓市提早“入夏”，其中深圳房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。可是，房企的好日子來(lái)了嗎？股市走牛對(duì)樓市抽血和輸血效應(yīng)哪個(gè)更強(qiáng)？哪些城市有望成為“白銀時(shí)代”房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此展開(kāi)了調(diào)查。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲。北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅分別為1.8%和2.4%，少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，分城市看，分化仍然較為明顯，房?jī)r(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，已經(jīng)成為業(yè)界最熱門(mén)的話題。如同2007年一樣，A股市場(chǎng)的牛市會(huì)不會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的牛市？正日益成為業(yè)界關(guān)注的熱門(mén)話題。

　　樓市回暖傳導(dǎo)至地價(jià)

　　樓市的火爆，正在傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。各城市之間，從房企對(duì)于土地的青睞度，可以折射到房?jī)r(jià)上。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，一線城市住宅用地雖然成交7宗，但其中有5宗上海的動(dòng)遷安置房，其他兩宗地分別為廣州與北京的各一宗遠(yuǎn)郊土地。從目前看，北京與上海等城市待售土地均非常少。

　　在一線城市減少土地供應(yīng)的情況下，房企逐漸將爭(zhēng)奪土地的戰(zhàn)場(chǎng)放到二線城市。截至5月18日，二線城市合計(jì)成交住宅類土地81宗，平均溢價(jià)率達(dá)到了16.83%的年內(nèi)新高，平均成交樓面價(jià)也達(dá)到了1836元每平方米。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，“3·30新政”對(duì)樓市的影響主要體現(xiàn)在一二線城市，這種情況下，房企對(duì)一二線土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪出現(xiàn)了白熱化，特別是一線城市，土地價(jià)格明顯處于高位，房企競(jìng)爭(zhēng)激烈。從未來(lái)預(yù)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激政策還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)，而一二線的土地供給卻越來(lái)越少。這種情況必然會(huì)影響未來(lái)土地市場(chǎng)的價(jià)格。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，雖然降息、減稅等刺激樓市的新政接踵而至，但從實(shí)際效果來(lái)看并未觸及根本，北上廣深需求增長(zhǎng)依然受到限購(gòu)制約，三四線城市新增主動(dòng)需求依然難以為繼，因此絕大部分城市商品住宅價(jià)格水平依然處于較低位水平。

　　投資要看存銷比

　　庫(kù)存量和存銷比一直是影響房?jī)r(jià)的重要因素。

　　截至2015年4月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26437萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.6%，同比增長(zhǎng)11%。4月份整體市場(chǎng)成交相對(duì)比較活躍，這使得庫(kù)存繼3月份出現(xiàn)下滑后繼續(xù)下行。

　　4月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為15.4，這也意味著市場(chǎng)需要用15.4個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。而在2015年3月份，該存銷比數(shù)值為15.5個(gè)月。這說(shuō)明4月份去庫(kù)存的速度有所加快，這與市場(chǎng)成交行情相比3月份開(kāi)始好轉(zhuǎn)有直接關(guān)系。可以預(yù)計(jì)的是，在各類救市政策效應(yīng)積極釋放的背景下，包括改善性購(gòu)房需求的積極釋放，將促使后期存銷比具備下滑動(dòng)力。

　　從35個(gè)城市的具體數(shù)值看，煙臺(tái)的存銷比數(shù)值最高，超過(guò)了35個(gè)月。

　　對(duì)于煙臺(tái)的庫(kù)存高企，山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，山東把城市規(guī)劃得過(guò)大了，比如一個(gè)城市的人口規(guī)劃有400萬(wàn)人，但規(guī)劃過(guò)大的城市面積加起來(lái)，與實(shí)際人口的占地相比，要大很多。這樣的話，各城市才能有更多的建設(shè)用地指標(biāo)，才能更多地去銷售土地，增加財(cái)政收入。如果再疊加前幾年過(guò)速的土地指標(biāo)使用，就使現(xiàn)在的庫(kù)存量比較大。

　　李鐵崗認(rèn)為，進(jìn)入白銀時(shí)代，投資、投機(jī)性需求在減少；而剛需和人口的增長(zhǎng)有很大關(guān)系，不可能突然增加。再疊加前兩年一些住房需求早早釋放，因此造成目前庫(kù)存環(huán)節(jié)壓力比較大。“在供給增大，需求沒(méi)有上漲的情況下，價(jià)格自然就會(huì)下行。每個(gè)城市都感覺(jué)能吸引外面的人。在總量大的情況下，城市的區(qū)域吸附能力小。”

　　而天津作為二線城市，去化速度相對(duì)較慢。雖然天津的去化周期已從2015年3月份的28.6個(gè)月下降到27.5個(gè)月，但去庫(kù)存壓力仍然較大。

　　在天津中原投資顧問(wèn)部總監(jiān)高飛看來(lái)，天津的購(gòu)買力還是比較低，很難像北京、深圳一樣炒作，房?jī)r(jià)應(yīng)該是穩(wěn)定的，和人均收入及人口的數(shù)量有直接關(guān)系。天津市沒(méi)有太多的外地人，因?yàn)樘旖虼蠖嗍枪S、制造業(yè)等，不像北京、上海有大量的服務(wù)業(yè)和金融總部，所以房?jī)r(jià)很難有一個(gè)好的預(yù)期。

　　上述機(jī)構(gòu)的研報(bào)稱，總體來(lái)講，煙臺(tái)、北海、天津、荊門(mén)和西安五個(gè)城市的存銷比數(shù)值偏大，此類城市房?jī)r(jià)下跌的概率也相對(duì)較大。相比而言，深圳、合肥、南昌、南寧和南京的存銷比較小，而作為一線城市的深圳存銷比數(shù)值最低，為7.4個(gè)月，預(yù)計(jì)后期深圳房?jī)r(jià)仍有相對(duì)較大的漲幅空間。

　　雖然大多數(shù)城市的房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)牛市，但是在以深圳為代表的一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有望在下半年走牛。

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　　房企篇1

　　量升價(jià)穩(wěn) 一線城市房企賣房不難賺錢難

　　◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

　　“4月份我們公司全國(guó)來(lái)訪超過(guò)7萬(wàn)組，環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)兩成，五一小長(zhǎng)假認(rèn)購(gòu)金額更是增長(zhǎng)1倍，市場(chǎng)信心大幅提升”，保利地產(chǎn)內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

　　在“3·30新政”出臺(tái)以及降息、降準(zhǔn)等利好政策疊加效應(yīng)下，上市房企4月份銷售額呈現(xiàn)明顯回升勢(shì)頭，尤其是在一二線城市成交大幅回暖的勢(shì)頭下，部分房企的當(dāng)月銷售額更是翻倍。

　　然而，單月的熱銷難言市場(chǎng)已經(jīng)反轉(zhuǎn)，硬幣的另一面是上市房企的銷售目標(biāo)完成率仍不樂(lè)觀。多位房企高管向記者表示，除了一線城市和少數(shù)二線城市外，大部分地區(qū)今年的去庫(kù)存壓力依舊較大，抓住市場(chǎng)窗口期堅(jiān)決走量仍是目前最主要的策略。

　　大型房企受益樓市新政

　　相比于2、3月份房企銷售業(yè)績(jī)“普跌”的勢(shì)頭，4月份上市房企銷售紛紛上揚(yáng)。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在其跟蹤的萬(wàn)科、恒大、保利等20家已公布業(yè)績(jī)的上市房企中，僅有5家房企銷售金額出現(xiàn)同比或環(huán)比下滑現(xiàn)象，其余房企無(wú)論是環(huán)比還是同比均呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于本輪刺激政策的主要受益對(duì)象是改善性需求，該類型產(chǎn)品占比較高的房企銷售回暖的勢(shì)頭更明顯。

　　龍頭房企銷售增幅普遍跑贏大市，萬(wàn)科、恒大、保利及萬(wàn)達(dá)的單月銷售額在百億元以上。保利地產(chǎn)同比、環(huán)比銷售增幅均超過(guò)60%，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)同比銷售增幅也在30%以上。

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者，相對(duì)于中小型房企，大型房企不僅具備品牌優(yōu)勢(shì)，廣泛的布局讓其在價(jià)格調(diào)整上具備更大操作空間，在營(yíng)銷模式上也能更好地與互聯(lián)網(wǎng)或金融企業(yè)合作，采用眾籌等新型銷售模式。在行業(yè)集中度提高的大背景下，大型房企將是市場(chǎng)回暖的主要受益對(duì)象。

　　不過(guò)，由于目前市場(chǎng)回暖集中在一二線城市，三四線城市成交依然疲弱，導(dǎo)致部分房企并沒(méi)有從本輪回暖潮中受益。重點(diǎn)布局在三四線城市的碧桂園，4月份銷售金額僅為65.6億元，較去年同期出現(xiàn)下滑。

　　保利地產(chǎn)內(nèi)部人士向記者表示，從公司4月份的銷售情況來(lái)看，一二線重點(diǎn)城市銷售環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)50%以上，回暖跡象明顯，但沈陽(yáng)、無(wú)錫、佛山等二三線城市及北方區(qū)域?qū)鞘行抡玫姆磻?yīng)較為滯后，樓市新政對(duì)各地樓市影響顯現(xiàn)出差異化。

　　房企目標(biāo)完成率不樂(lè)觀

　　盡管4月份樓市迎來(lái)久違的“開(kāi)門(mén)紅”，但一季度市場(chǎng)的低迷導(dǎo)致上市房企的銷售目標(biāo)完成率難言樂(lè)觀。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，截至今年前4月，僅恒大地產(chǎn)的目標(biāo)完成率達(dá)到30%，多數(shù)房企集中在20%左右，部分房企甚至僅完成15%。

　　保利地產(chǎn)內(nèi)部人士認(rèn)為，除了一線城市和少數(shù)二線城市外，大部分地區(qū)今年的去庫(kù)存壓力依舊較大，房?jī)r(jià)快速反彈的可能性不大，預(yù)計(jì)未來(lái)半年內(nèi)樓市或?qū)⒊尸F(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì)，公司今年的主要工作依然是抓住市場(chǎng)窗口期，堅(jiān)定走量、去庫(kù)存。“從中長(zhǎng)期來(lái)看，除非地方政府在三年內(nèi)不賣地，否則大多數(shù)城市供大于求的市場(chǎng)格局難以扭轉(zhuǎn)。隨著政策刺激的邊際效應(yīng)遞減，市場(chǎng)能否保持持續(xù)升溫有待觀察”，歐陽(yáng)捷告訴記者，除了去庫(kù)存之外，房企還應(yīng)該根據(jù)人口流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃的變化調(diào)整市場(chǎng)布局，適應(yīng)新形勢(shì)下的市場(chǎng)變化。

　　以目前主流房企扎堆的一線城市為例，歐陽(yáng)捷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致地價(jià)飆升，部分一線城市的利潤(rùn)前景甚至不如二線城市。2013年上海的地價(jià)與房?jī)r(jià)差為12200元/平方米，但2014年該數(shù)值下降至8000元/平方米，今年更進(jìn)一步下滑至6000元/平方米，地價(jià)與房?jī)r(jià)差甚至低于二線城市整體約6500~7200元/平方米的水平，這顯示出一線城市雖然房子不愁賣，但很可能是無(wú)利可圖。

　　在歐陽(yáng)捷看來(lái)，房企簡(jiǎn)單地扎堆在一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的做法逐漸走不通，對(duì)各類型城市甚至板塊的需求挖掘能力，將成為房企未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素。

　　借助本輪A股大牛市，上市房企紛紛拋出再融資計(jì)劃。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月15日，今年已有24家A股上市房企宣布定增，募資額共計(jì)1166億元，是去年全年的2.43倍，呈爆發(fā)態(tài)勢(shì)。“在房地產(chǎn)下半場(chǎng)，無(wú)論是為了降低負(fù)債率，還是用于轉(zhuǎn)型發(fā)展，手里有沒(méi)有錢是最重要的”，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，誰(shuí)能更好地利用資本市場(chǎng)籌集資金，誰(shuí)就能脫穎而出。資本市場(chǎng)的火爆更有利于已上市的大型房企，缺乏融資渠道的中小型房企會(huì)進(jìn)一步被淘汰出局。

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　　房企篇2

　　高端住宅成交反彈能否阻擋毛利下滑

　　◎每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

　　“3·30新政”之后，全國(guó)各地樓市逐漸擺脫年初的低迷狀態(tài)，出現(xiàn)反彈。盡管二三線城市去化壓力仍然存在，但四大一線城市已顯露量?jī)r(jià)齊升趨勢(shì)，高端住宅項(xiàng)目抓緊入市，并在上月收獲了高于年初的銷售業(yè)績(jī)。

　　當(dāng)房子逐漸開(kāi)始變得好賣之后，哪些儲(chǔ)備了高端住宅項(xiàng)目的房企會(huì)隨之受益？并如期獲得高毛利？

　　高端住宅“入夏”

　　高端住宅市場(chǎng)又熱了。在深圳等一線城市，一般面積超過(guò)144平方米，均價(jià)高出區(qū)域內(nèi)普通住宅50%以上，建筑規(guī)劃相對(duì)高端的項(xiàng)目即可被歸入高端住宅。當(dāng)市場(chǎng)初步好轉(zhuǎn)后，這些并不好賣的房子在交易量和價(jià)格上均有提升。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，今年4月，深圳140平方米以上住宅成交了461套，而去年同期，這一數(shù)據(jù)僅為303套。

　　高端住宅市場(chǎng)的成交均價(jià)波動(dòng)很大，受不同月份的入市項(xiàng)目影響，整體均價(jià)并不與市場(chǎng)景氣度呈現(xiàn)正相關(guān)。但在具體項(xiàng)目上，去年入市的項(xiàng)目明顯經(jīng)歷了一個(gè)上升、下降、再上升的周期。

　　以華僑城深圳高端住宅項(xiàng)目LOFT公館為例，中指院數(shù)據(jù)顯示，4月該項(xiàng)目累計(jì)成交33套，成交均價(jià)為54709元/平方米，這一數(shù)據(jù)已與去年10月的開(kāi)盤(pán)業(yè)績(jī)不相上下，遠(yuǎn)高于今年初4.9萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。

　　市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后，招商地產(chǎn)位于深圳的高端住宅項(xiàng)目海上世界雙璽花園二期也隨之入市，目前參考均價(jià)在11萬(wàn)元/平方米，高于去年開(kāi)盤(pán)以及今年初的均價(jià)。招商地產(chǎn)對(duì)此解釋稱，兩次推售的產(chǎn)品性質(zhì)不同，并不具有可比性。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任何倩茹稱，高端住宅市場(chǎng)一向是樓市的風(fēng)向標(biāo)，市場(chǎng)不好時(shí)跌得最快，市場(chǎng)好時(shí)漲得最多，“3·30新政”后，入市以及正準(zhǔn)備入市的高端住宅項(xiàng)目增多。“市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后，客戶簽訂單的速度也變快了。”深圳一名高端住宅項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人稱。

　　房企盈利或有限

　　傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，高端住宅項(xiàng)目往往能帶給房企較多溢價(jià)，這也意味著毛利更高。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，上海高端住宅項(xiàng)目湯臣一品的毛利率甚至達(dá)到85%，遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)平均水平。

　　對(duì)于房企而言，當(dāng)土地價(jià)格難降、人力成本高企、房?jī)r(jià)又增長(zhǎng)乏力時(shí)，推高端住宅項(xiàng)目無(wú)疑是阻擋毛利率下滑利器。

　　當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代，這一理論還成立嗎？對(duì)于不同房企而言，毛利率需要分別而論。

　　華僑城在一線城市的項(xiàng)目多定位高端住宅，其2014年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率雖有下降趨勢(shì)，但仍維持在66.08%。

　　以2014年開(kāi)建的華僑城深圳“西北片區(qū)2號(hào)地項(xiàng)目”為例，該公司公告稱，建筑面積約7.6萬(wàn)平方米，包括兩棟超高層住宅及配套設(shè)施，總投資17.47億元，預(yù)計(jì)總收入約32.55億元，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)7.38億元。據(jù)記者粗略估算，毛利率約在86%。

　　不過(guò)，決定企業(yè)凈資產(chǎn)收益的除了銷量、毛利，還有周轉(zhuǎn)速度。

　　資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員黃立沖稱，雖然樓市已接近頂點(diǎn)，但高周轉(zhuǎn)模式本身沒(méi)有錯(cuò)，未來(lái)還是要走“短平快”路線，只是大量舉債擴(kuò)張已不可能，高周轉(zhuǎn)模式的精髓在于用溢價(jià)覆蓋財(cái)務(wù)成本，周轉(zhuǎn)期越短，獲利越多。

　　自從和一線房企逐漸拉開(kāi)差距后，曾擁有多項(xiàng)高端住宅項(xiàng)目的招商地產(chǎn)一直在謀求逆襲。

　　2013年招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞提出“千億銷售百億利潤(rùn)”的目標(biāo)，產(chǎn)品策略隨之從追求高利潤(rùn)的效益優(yōu)先，逐漸轉(zhuǎn)向快速高周轉(zhuǎn)。

　　但朝剛需盤(pán)的轉(zhuǎn)型，使招商地產(chǎn)經(jīng)歷了毛利驟減，從2011年的52.39%下滑至2014年的37.33%。當(dāng)時(shí)，招商地產(chǎn)董秘劉寧向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，結(jié)算中低毛利項(xiàng)目增多是原因之一。

　　此次高端住宅銷售回暖會(huì)抬升招商地產(chǎn)的毛利率嗎？招商地產(chǎn)方面表示，一方面，在此次行情中，改善性需求是主力，相比高端住宅項(xiàng)目，公司的中低端產(chǎn)品去化速度更快；另一方面，4月招商地產(chǎn)在一線城市推的高檔產(chǎn)品，基本只有海上世界雙璽二期項(xiàng)目，未來(lái)雖然還會(huì)有其他項(xiàng)目，但是占比均不大，影響有限。

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　　牛市造富 股民暴賺后會(huì)不會(huì)買更多豪宅？

　　◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

　　上周最大的新聞莫過(guò)于前首富漢能薄膜發(fā)電董事會(huì)主席李河君身價(jià)在24分鐘內(nèi)縮水千億，這給了在股市里已經(jīng)擁有四五倍高額回報(bào)的投資者一個(gè)警告：是時(shí)候重新考慮資產(chǎn)配置了。而“虎媽”趙薇從阿里影業(yè)套現(xiàn)搶購(gòu)香港學(xué)區(qū)房的案例，似乎正在被越來(lái)越多的股民效仿?！陡２妓埂钒l(fā)發(fā)文預(yù)計(jì)，2015年底中國(guó)富裕群體人數(shù)將達(dá)到1528萬(wàn)人。隨著本輪牛市逐漸轉(zhuǎn)入下半場(chǎng)，大批資產(chǎn)快迅增值的股民會(huì)否成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的“金主”？

　　近日，北京、成都、香港等多個(gè)城市已經(jīng)出現(xiàn)股民從股市獲利轉(zhuǎn)投房產(chǎn)的情況?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者采訪發(fā)現(xiàn)，盡管房產(chǎn)投資的受青睞度有所下降，但資金總量的增長(zhǎng)仍然會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫指出，充裕的資金向股市和樓市提供的都是“牛市”行情。

　　股市賺了錢去買房？

　　本月初，曾經(jīng)的“小燕子”趙薇減持2.56億股阿里影業(yè)，套現(xiàn)近10億港元，成為這輪牛市中的熱門(mén)話題。媒體報(bào)道稱，趙薇為女兒在香港求學(xué)，斥資購(gòu)入豪宅，其先后在香港購(gòu)置的三套豪宅總值超1.2億元。

　　記者注意到，在這輪牛市中，無(wú)論買房人還是賣房人，都不曾如此密切地關(guān)注股市，因?yàn)檫@對(duì)他們而言，或是機(jī)遇。“我們的客戶里，就有從股市獲利買房的”，成都某頂級(jí)豪宅營(yíng)銷負(fù)責(zé)人吳洪娜向記者透露，客戶會(huì)把從股市獲得的資金投入到更安全的地方，不動(dòng)產(chǎn)無(wú)疑是更安全的選擇之一?？蛻魺o(wú)論是掙錢、投資、做事業(yè)，最終都是為改變生活，所以股市資金釋放出來(lái)后，第一個(gè)去處便是樓市。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目近期銷售的毛坯電梯洋房，300萬(wàn)元/套起，200套房子只剩下50套，周成交金額4500萬(wàn)~1.2億元不等。

　　成都另一家300萬(wàn)級(jí)的大平層豪宅開(kāi)發(fā)商也透露，最近項(xiàng)目的百余套銷售中，不乏股市獲利的客戶，但客戶多是自住型企業(yè)主，獲利和置業(yè)之間的直接關(guān)系不明顯。

　　在北京，有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，已經(jīng)逐漸出現(xiàn)股民拿股市獲利購(gòu)買豪宅的現(xiàn)象。據(jù)稱，某總價(jià)超2000萬(wàn)元的豪宅項(xiàng)目，4月成交了15套，客戶中就不乏股市獲利后投入房產(chǎn)的。亞豪機(jī)構(gòu)也證實(shí)，在北京近期開(kāi)盤(pán)的豪宅項(xiàng)目去化良好，多項(xiàng)目認(rèn)籌超八成，降息的利好加上股市走高的刺激，都可能導(dǎo)致客戶入市心態(tài)更加積極。

　　在香港，4月份“李嘉誠(chéng)拋售香港住宅套現(xiàn)”引起關(guān)注的同時(shí)，恒生指數(shù)今年截至4月底已飆升20%。李嘉誠(chéng)三次加推共約1648套住宅，全部在推出的數(shù)小時(shí)內(nèi)售罄。

　　“在股市暴漲中受益的股民，將會(huì)陸續(xù)選擇‘高位’套現(xiàn)，并很可能用來(lái)買房，大量的股市資金可能在四季度流入樓市。”前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)直言。

　　記者也注意到，近期無(wú)論是提出“0首付、0首付免息、0物業(yè)費(fèi)、0費(fèi)用”的碧桂園、以“二萬(wàn)”噱頭打出各種優(yōu)惠的萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)、從一個(gè)P引出“5P戰(zhàn)略”的保利，還是以“綠地黑了藍(lán)光官微”劇情開(kāi)始的“成都首屆藍(lán)綠商交會(huì)”……很多房企開(kāi)始大幅施惠、加速推貨，期待盡可能“逮”到從股市流出的資金。

　　不動(dòng)產(chǎn)只是選擇之一

　　“至今還沒(méi)有找到能印證股市和樓市資金對(duì)向流動(dòng)的數(shù)據(jù)支撐。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，高位減倉(cāng)的正常操作，并非意味著一定會(huì)轉(zhuǎn)投房產(chǎn)。目前，從股市獲利釋放資金的股民，資金流向選擇方向非常多元，不動(dòng)產(chǎn)只是其一。

　　當(dāng)“蛋糕”越來(lái)越大，也將給每一個(gè)“選擇”帶來(lái)更大的增長(zhǎng)空間。

　　記者注意到，截至4月底，今年滬綜指累計(jì)上漲34.09%，深成指累計(jì)上漲31.21%，兩市總市值已達(dá)到63萬(wàn)億元，與2014年約63.6萬(wàn)億元的全國(guó)GDP規(guī)模相當(dāng)，比2007年上證綜指峰值時(shí)期的總市值高出近一倍。

　　來(lái)自MSCI的數(shù)據(jù)給了“把餅做大”更多信心。截至4月底，MSCI新興市場(chǎng)亞洲指數(shù)中，中國(guó)漲幅達(dá)37.5%，遠(yuǎn)高于MSCI全球指數(shù)4.75%的同期漲幅，以及MSCI亞太指數(shù)11.05%的漲幅，加之MSCI或?qū)⒓{入A股，吸引的百億美元資金量和繼續(xù)上漲的A股市場(chǎng)預(yù)期，都給投資者帶來(lái)巨大信心。

　　市值和股價(jià)上升空間越大，獲利套現(xiàn)金額就越大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市一季度累計(jì)減持套現(xiàn)金額超1400億元，其中個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者減持套現(xiàn)金額超1億元。

　　在此背景下，私人可投資資產(chǎn)將得到提升?！陡２妓埂方瞻l(fā)布的財(cái)富白皮書(shū)顯示，對(duì)2014年中國(guó)私人可投資資產(chǎn)總額拉動(dòng)的主要因素是股票、基金、債券等金融性資產(chǎn)的增長(zhǎng)，由此上述指標(biāo)在2015年底將達(dá)到114.5萬(wàn)億元，再度增長(zhǎng)15.9%，中國(guó)富裕群體（個(gè)人資產(chǎn)在300萬(wàn)~600萬(wàn)元）人數(shù)預(yù)計(jì)達(dá)到1528萬(wàn)人。“長(zhǎng)期來(lái)看股市的財(cái)富效應(yīng)占主導(dǎo)地位。”北大國(guó)家發(fā)展研究院教授宋國(guó)青說(shuō)。在財(cái)富效應(yīng)下，投資者通過(guò)股票價(jià)格的上漲增加了財(cái)富，繼而會(huì)刺激消費(fèi)開(kāi)支增加，消費(fèi)的增長(zhǎng)會(huì)促進(jìn)收入和利潤(rùn)，支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，形成良性循環(huán)。

　　在更龐大的股票市值，更大的資金潛力之下，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的投資選項(xiàng)，將得到更多資金的推動(dòng)。“A股市場(chǎng)日成交量已打破世界紀(jì)錄，資金量之大可見(jiàn)一斑，若投資者從股市中獲利轉(zhuǎn)向樓市，哪怕是百分之一，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)都是極大支撐。在資金泛濫下，相信無(wú)論股市還是樓市，都會(huì)有相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的牛市行情。”深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫直言。

　　但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度零售銷售增速為10.6%。在這輪牛市中，中國(guó)的實(shí)際消費(fèi)力還沒(méi)有受到明顯帶動(dòng)，財(cái)富效應(yīng)真正顯現(xiàn)并實(shí)際作用于房產(chǎn)等消費(fèi)與投資，仍需要時(shí)間。

　　資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)正在變化

　　《福布斯》指出，中國(guó)的富裕群體最青睞銀行理財(cái)產(chǎn)品，占比73.2%；股票后來(lái)居上，占比增至62.1%；其次是占比53.8%的基金；房地產(chǎn)的受青睞度明顯降低，為41.3%，不過(guò)仍高于債券、黃金、外匯和其他投資，位居第四。

　　這說(shuō)明，房地產(chǎn)在新的經(jīng)濟(jì)格局下，對(duì)私人資金的吸引力有所下滑，但仍是主要投資標(biāo)的之一。

　　海通證券首席宏觀分析師姜超指出，中國(guó)居民的資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，已經(jīng)從“房產(chǎn)7成，金融1成”開(kāi)始調(diào)整，金融資產(chǎn)占比將逐漸上升。

　　但記者注意到，資產(chǎn)配置調(diào)整更早的美國(guó)，目前不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的占比大約在30%，各類產(chǎn)品配置結(jié)構(gòu)更加均勻，但不動(dòng)產(chǎn)份額相對(duì)并不低。

　　僅以單純的房產(chǎn)而言，“資源性物業(yè)保值增值性很強(qiáng)，核心城市、核心地段、核心資源的物業(yè)增值最快。”吳洪娜告訴記者。

　　鄭叔倫也指出，就投資而言，房地產(chǎn)適合中長(zhǎng)線，房?jī)r(jià)升值和租金等收益途徑都相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)可以利用杠桿，首付30%就能控制所有資產(chǎn)，這樣房?jī)r(jià)只要上漲30%，回報(bào)已有1倍，但股市中只有少數(shù)人賺錢。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著股市資金增長(zhǎng)，財(cái)富效應(yīng)推升，股民手上的錢有理由投向長(zhǎng)線增值保值的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)。