受各方因素影響，今年上半年島城樓市的成交量并不樂觀，尤其是新房成交量成為近幾年的“低谷”時(shí)期，五月六月更是出現(xiàn)了近千余套的下跌幅度。8月1日，青島樓市實(shí)行三年的限購政策終于得以“松綁”。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一周時(shí)間多數(shù)樓盤呈現(xiàn)出咨詢量、看房量齊增長的態(tài)勢，成交量有望好轉(zhuǎn)。不少開發(fā)商為了盡快實(shí)現(xiàn)銷售利潤最大化，紛紛推出優(yōu)惠價(jià)格政策，樓市版圖上的“萬元線”也悄悄發(fā)生變化，由原先的一路向北開始慢慢回縮。

　　價(jià)格演變島城萬元線一路向北

　　所謂“萬元線”是對(duì)樓市區(qū)域價(jià)格進(jìn)行比較的一個(gè)形象化說法。在其他城市，萬元線往往是超過10000元/平方米的樓盤組成的區(qū)域邊界，在島城，“萬元線”有其特殊性，就是發(fā)軔于前海并不斷向北擴(kuò)張。“青島的房價(jià)‘萬元線’以每年2公里的速度向北推進(jìn)。”曾經(jīng)有人如此戲言。的確，就如島城樓市觀察人士張先生所描繪，2007年，青島出現(xiàn)第一個(gè)萬元線的片區(qū)是在東海路附近；2008年開始，青島萬元線范圍不斷擴(kuò)大，香港路以南的沿海一線和嶗山部分小區(qū)進(jìn)入萬元線區(qū)域；2009年隨著房地產(chǎn)市場的紅火，萬元線擴(kuò)展到寧夏路以南；2010年萬元線出現(xiàn)在合肥路以南；2011年青島樓市持續(xù)火爆，房價(jià)一路飆升，萬元線進(jìn)入李滄區(qū)；不過2012年受市場影響，萬元線一度退出李滄，在新市北和李滄交界處徘徊。

　　進(jìn)入2013年，萬元線再次發(fā)力，覆蓋了從市南區(qū)到李滄區(qū)的主城區(qū)，在原本萬元線外的李滄區(qū)，特別是李村商圈附近和東李片區(qū)，主要交通干道兩側(cè)樓盤幾乎已全線過萬。不僅如此，城陽中心城區(qū)和西海岸也涌現(xiàn)出不少“萬元盤”。

　　打開青島的樓市地圖，如果以樓盤單價(jià)繪制一幅等高線，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)市南區(qū)和嶗山區(qū)沿海一線的新房價(jià)格是樓市的頂峰，單價(jià)至少是兩三萬元；而市北區(qū)已經(jīng)幾乎找不到單價(jià)低于萬元的房子；就算是李滄區(qū)萬元盤也會(huì)比比皆是，像中海國際社區(qū)、綠城理想之城等項(xiàng)目的價(jià)格已漲到萬元以上，海爾鼎世華府、偉東幸福之城四期湖山美地等新盤均價(jià)也是接近萬元。對(duì)于不少剛需購房者來說，萬元線北上也使得他們的購房區(qū)域不斷向北，李滄、城陽、西海岸等萬元線附近或萬元線之外的區(qū)域，是他們購房的首選。

　　市場現(xiàn)狀樓市低迷萬元線回潮

　　不過進(jìn)入2014年，島城樓市發(fā)生了戲劇性變化，受各方因素影響，島城樓市的成交量并不樂觀，尤其是新房成交量成為近幾年的“低谷”時(shí)期，五月六月更是出現(xiàn)了近千余套的下跌幅度。上半年新房成交均價(jià)在起起伏伏之后最終以6月份9649元/平方米的降價(jià)“收官”。面對(duì)島城樓市低迷，越來越多的購房者開始轉(zhuǎn)入觀望，“買漲不買跌”的市場心態(tài)淋漓盡致地表現(xiàn)出來。為此開發(fā)商不得不從價(jià)格入手來吸引購房者，有些樓盤重磅推出“0首付”限量購房活動(dòng)，有的則壓低起價(jià)或首付打折來吸引購房者眼球，有的項(xiàng)目甚至想出“老帶新”回饋優(yōu)惠老客戶的營銷手段促進(jìn)成交量，一場沒有硝煙的“房價(jià)大戰(zhàn)”就此拉開序幕。

　　在這其中，島城樓市的萬元線也是悄悄收縮。從7月青島樓市銷量十強(qiáng)排行榜上可以看出，上榜的熱銷項(xiàng)目均價(jià)幾乎全部在萬元以下，可以從側(cè)面驗(yàn)證出島城樓市萬元線的收縮。7月保利茉莉公館賣出169套，是主城區(qū)最暢銷的新盤，位于李滄區(qū)的該樓盤均價(jià)在9500元/平方米左右。其南側(cè)的中海國際社區(qū)前幾期均價(jià)早已過萬，而三期御城惠后單價(jià)9字頭起，今年的價(jià)格一直維持在10400元/平方米。

　　新市北合并后，其東翼的新都心區(qū)域價(jià)值不斷凸顯，樓房單價(jià)也是不斷上漲，早早便將萬元線甩在身后，不僅如今新都心區(qū)出現(xiàn)了萬元線的“缺口”，像新都心純新盤玲瓏郡惠后起價(jià)僅8999元/平方米，“九字頭”的價(jià)格吸引了不少購房者的關(guān)注。隨著老城區(qū)改造的推進(jìn)，新市北西翼的新盤價(jià)格也是早早突破萬元線，不過如今不少樓盤卻在萬元線附近猶豫，像裕龍?zhí)错斏绞莿倓偵鲜械募冃卤P，起價(jià)11000元/平方米。而海信湖島世家作為經(jīng)典項(xiàng)目，目前其起價(jià)9700元/平方米，均價(jià)10300元/平方米，并且還有購房送車位的優(yōu)惠。如今，萬元線無疑正在從李滄悄悄退出，在李滄和新市北的交界處“膠著”。

　　趨勢分析八月萬元線還將膠著

　　萬元線是不少購房者的心理門檻，在萬元線附近的樓盤也往往是最受關(guān)注，成交火熱的樓盤。不過記者發(fā)現(xiàn)，雖然數(shù)據(jù)顯示，8月島城市場預(yù)計(jì)有21個(gè)樓盤入市，不過如今新盤入市的定價(jià)顯得更加謹(jǐn)慎。記者看到8月已公布的新盤信息中，關(guān)于開盤價(jià)格，多數(shù)樓盤都顯示“暫未公布”。讓人對(duì)“萬元線”的動(dòng)態(tài)也產(chǎn)生了更多想象。

　　從具體樓盤來看，李滄區(qū)8月即將新開或加推的7個(gè)項(xiàng)目，其中有5個(gè)老盤加推。將于8月首次開盤的中南世紀(jì)城全新一期和萬合馨苑都是價(jià)格相對(duì)較低的剛需項(xiàng)目。其中中南世紀(jì)城三期克魯茲小鎮(zhèn)首開四棟高層，均價(jià)8400元/平方米。而這里之前就是萬元線未企及的區(qū)域。

　　保利茉莉公館曾經(jīng)以8518元/平方米的開盤價(jià)在開盤當(dāng)天成功售出了首批房源的80%，8月該項(xiàng)目將加推，雖然價(jià)格未定，但是據(jù)了解上期均價(jià)在9500元/平方米。除此之外，位于青山路與九水路交匯處的海爾鼎世華府、位于虎山路77號(hào)的藍(lán)光coco蜜城等也將加推，雖然價(jià)格未定，但是據(jù)了解上期均價(jià)也分別是9860元/平方米和10100元/平方米。

　　同樣，位于新都心的玲瓏郡和鑫源向上也將在8月開盤。玲瓏郡預(yù)計(jì)8月16日開盤，均價(jià)10500元/平方米。鑫源向上主推66至97平方米的兩居和三居，目前價(jià)格待定。而在新市北西翼的保利香檳國際目前均價(jià)11700元/平，可以享受送10萬車位，每戶還贈(zèng)送南北陽臺(tái)一半面積，一樓再送花園，均價(jià)算下來也是在萬元線附近。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在萬元線近兩年的迅速北上后，島城樓市也進(jìn)入了調(diào)整期。當(dāng)下開發(fā)商更多的會(huì)選擇促銷手段，敦促觀望的購房者出手，像李滄這些新盤的價(jià)格都不會(huì)高。他認(rèn)為，“八月萬元線還將膠著，起價(jià)會(huì)在萬元以上，但是均價(jià)估計(jì)會(huì)在萬元線左右。”

　　業(yè)內(nèi)觀察萬元線暫時(shí)不會(huì)北上

　　8月1日，青島樓市限購政策“松綁”，不少人士認(rèn)為島城樓市價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上漲，這也會(huì)引領(lǐng)樓市萬元線繼續(xù)北上。不過有業(yè)內(nèi)人士表示，限購“松綁”后，萬元線并不會(huì)立即北上。

　　記者采訪了島城多名樓市觀察人士，他們均認(rèn)為，目前限購政策看來對(duì)樓市有短期促進(jìn)作用，限購解除初期會(huì)解放前期受購房政策限制的積累客戶；此外可以提振市場信心，因?yàn)樗山壵邆鬟f了一個(gè)政府信號(hào)，提升市場信心，會(huì)使猶豫徘徊的購房者增加信心，進(jìn)入市場，提高市場活躍度。“將會(huì)帶來利好。”青島合建行總經(jīng)理吳云海表示，這種利好主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，對(duì)客戶來說，全國限購松綁頻頻動(dòng)作，青島也傳言甚久，很多改善型客戶都在等這個(gè)機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)松綁會(huì)帶來一波銷售小高潮；其次，對(duì)開發(fā)商來說，將增加對(duì)市場的信心，“開發(fā)商應(yīng)該會(huì)借此機(jī)會(huì)推盤，不會(huì)在價(jià)格上做文章，而是以合理的價(jià)格加速去化”；此外，隨著限購的放開，未來市場的預(yù)期將發(fā)生扭轉(zhuǎn)，觀望情緒會(huì)煙消云散。

　　在樓市觀察人士張先生看來，“取消限購+降價(jià)=成交量回升。”他告訴記者，在此大好形勢下，置業(yè)顧問勸說客戶買房多了一份底氣，客戶買房多了一個(gè)理由。不過他認(rèn)為，當(dāng)前形勢下，賣房還是要靠合理的價(jià)格回調(diào)，以價(jià)換量是正途。“放開限購，房價(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模反彈，或者漲價(jià)的現(xiàn)象。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

　　記者了解到，當(dāng)下限購政策的松綁更多的是帶來樓市成交量的上升，對(duì)于房價(jià)上漲的刺激有限，因此萬元線北上的動(dòng)力也不足。