3月下旬開(kāi)始直到4月落幕，全國(guó)各地樓市頻頻傳來(lái)降價(jià)聲。近日，又有媒體報(bào)道杭州又迎來(lái)第二輪“降價(jià)潮”，有樓盤(pán)宣布折扣低至6.8折，另有高端樓盤(pán)單價(jià)由7.36萬(wàn)元/平方米降至5.8萬(wàn)元/平方米，讓利幅度驚人。房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，不少置業(yè)者紛紛議論是否該入手置業(yè)？然而，當(dāng)開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)銷(xiāo)售推出優(yōu)惠時(shí)，部分購(gòu)房者卻又猶豫了，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)再次左右市場(chǎng)成交，不少人都在等待“更低的價(jià)格”。

那么，現(xiàn)在買(mǎi)房是否合適呢？近日，新聞網(wǎng)記者結(jié)合網(wǎng)絡(luò)盛傳的 大購(gòu)房信號(hào)，獨(dú)家分析預(yù)測(cè)2014年島城置業(yè)時(shí)機(jī)。

信號(hào)一：看樓市成交量是否上漲

看樓市成交量是否上漲

樓市出現(xiàn)低谷回暖，常常要經(jīng)歷三個(gè)階段：成交減量、成交放量，價(jià)格回升。青島1月份、2月份、3月份新房成交量分別成交8496套、5393套、6407套，合計(jì)成交24193套，同比2013年同期跌了21.6%。步入4月后，島城新房成交依舊低冷，根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)青島4月新建商品房共成交7648套，其中新建住宅共成交6189套，與三月份基本持平；但二手房4月共成交2502套，環(huán)比3月上漲8.4%，與去年4月二手房交易量基本持平，按照業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的說(shuō)法，樓市的變化一般都會(huì)由二手房市場(chǎng)開(kāi)始顯現(xiàn)，新房成交量“觸底”，二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)反彈，那么意味著島城樓市將逐漸步入成交放量期。

房?jī)r(jià)方面，根據(jù)近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看。2014年第一個(gè)旺季“金三月”并沒(méi)有讓樓市更上一層樓，青島房?jī)r(jià)上漲速度進(jìn)一步放緩，同比、環(huán)比漲幅均出現(xiàn)不同程度的“縮水”。而4月樓市房源售價(jià)也并未出現(xiàn)明顯變化，由此可見(jiàn)，“價(jià)格回升”還需時(shí)日。

信號(hào)二：只要你需要什么時(shí)候都可以買(mǎi)房

地產(chǎn)名嘴任志強(qiáng)曾被無(wú)數(shù)人、無(wú)數(shù)次問(wèn)到：什么時(shí)候買(mǎi)房合適？他最新的回答仍然是，只要你需要，什么時(shí)候都可以買(mǎi)房。任志強(qiáng)說(shuō)，“這十年來(lái)我有九次說(shuō)過(guò)房?jī)r(jià)會(huì)漲，結(jié)果每次都漲，但大多數(shù)人還是不信，真信我話的那1%、2%，買(mǎi)了也確實(shí)都漲了。”

市民劉先生2007年來(lái)青工作，2009年他和女友準(zhǔn)備買(mǎi)一套新房結(jié)婚，手握雙方家庭湊夠的30萬(wàn)元，開(kāi)始到處看房，此時(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)一路上漲。眼看著圖書(shū)館區(qū)域一套房子單價(jià)從6000元/平米漲到9000/元，比半年前每平米貴出3000元。劉先生和家人算了一算，一套100平的房子，要比之前多掏30萬(wàn)，這讓劉先生陷入了猶豫。最終，劉先生選擇了繼續(xù)等待，他認(rèn)為房?jī)r(jià)也許還會(huì)繼續(xù)下跌。但這一等，島城房?jī)r(jià)迎來(lái)更加猛烈的上漲，2014年孩子7歲了，開(kāi)始需要獨(dú)立的生活空間，而此時(shí)市北圖書(shū)館區(qū)域的房?jī)r(jià)已接近2萬(wàn)元/平米大關(guān)，劉先生只能選擇在李滄中部購(gòu)買(mǎi)了一套110平米的新居。

對(duì)于剛需以及改需購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，居住需求是他們出手買(mǎi)房的首要因素。在這種因素下，結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)情況可適時(shí)進(jìn)行置業(yè)，切莫因一味等待房?jī)r(jià)低點(diǎn)而錯(cuò)過(guò)抄底價(jià)值洼地的時(shí)機(jī)。

信號(hào)三：中央政府再出臺(tái)更優(yōu)惠的鼓勵(lì)老百姓買(mǎi)房的政策

如果中央有這樣的政策出臺(tái)，預(yù)示之前的優(yōu)惠政策沒(méi)起多大的作用，但要等新政策實(shí)行至少1個(gè)月以后，購(gòu)房者可考慮出手。

這條買(mǎi)房信號(hào)似乎并不適用于2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在3月公布的總理政府工作報(bào)告中，竟然只字未提“房地產(chǎn)調(diào)控”、也沒(méi)有講“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”。從2005年至2013年，連續(xù)8年，每一年的總理政府工作報(bào)告都提到了“調(diào)控”、“遏制房?jī)r(jià)上漲”等字眼，唯獨(dú)今年，沒(méi)提這些，房產(chǎn)類(lèi)政策似乎“一切照舊”。而對(duì)于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也并未出現(xiàn)鼓勵(lì)置業(yè)的政策，不過(guò)政策房的天枰則傾向了首套房置業(yè)者。此外，4月上旬山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳工作人員明確表示，濟(jì)南市和青島市將繼續(xù)執(zhí)行既有的樓市限購(gòu)政策。

信號(hào)四：輿論上充斥著開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)倒閉，炒房客血本無(wú)歸等信息

媒體遍布開(kāi)發(fā)企業(yè)倒閉信息   

分析認(rèn)為，如果輿論上充斥著開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)倒閉，炒房客血本無(wú)歸。銀行面臨“斷供潮”，購(gòu)房者維權(quán)、打砸售樓處要求退房等新聞時(shí)，上述事件同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，是買(mǎi)房的天賜良機(jī)。出現(xiàn)1-2個(gè)也是買(mǎi)房好時(shí)機(jī) 。

近日，浙江的確出現(xiàn)了中小房企“倒閉潮”的現(xiàn)象，據(jù)傳短短一個(gè)月已經(jīng)有至少四家長(zhǎng)三角中小型房企被爆 “破產(chǎn)”、“跑路”。這一消息鬧得人心惶惶，但放眼全國(guó)，房企倒閉仍是個(gè)別現(xiàn)象。扎根青島的各家 開(kāi)發(fā)商仍然十分堅(jiān)挺，無(wú)論是萬(wàn)科、中海、保利等地產(chǎn)大鱷，還是銀盛泰、中聯(lián)、青特等本土房企，亦或是名不見(jiàn)經(jīng)傳的小房企，都在按部就班地推出各自的新樓盤(pán)。有的還在積極醞釀拿地，拓展“大青島”新興板塊，如城陽(yáng)房企磊鑫今日就競(jìng)得夏莊一地塊，青島榮德瑞昌實(shí)業(yè)有限公司也拿下唐島灣一宗商業(yè)地塊，青島本地房企綠富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司也拍得了即墨藍(lán)色新區(qū)地塊……

至于“炒房客”一詞，幾乎已在青島樓市“絕跡”。太平洋商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理郝銀廣認(rèn)為，2011年的“限購(gòu)令”極大限制了“投資客”，此后“投機(jī)買(mǎi)房”這一觀念逐漸減弱，剛需成為主流購(gòu)房者。再加上近幾年來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)較為平穩(wěn)，因此“炒房客血本無(wú)歸”的現(xiàn)象并不存在。

信號(hào)五：上半年買(mǎi)比下半年買(mǎi)時(shí)機(jī)更好

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，房子上半年買(mǎi)比下半年買(mǎi)，一般時(shí)機(jī)更好一些。上半年有“兩會(huì)”壓制，很多購(gòu)房者在觀望兩會(huì)上的房地產(chǎn)政策，市場(chǎng)觀望氣氛濃，房?jī)r(jià)比較趨穩(wěn)，這入市時(shí)機(jī)不錯(cuò)。

從剛剛過(guò)去的三個(gè)半月的時(shí)間來(lái)看，島城樓市彌漫的濃烈的觀望氣息。記者在不久前對(duì)網(wǎng)友進(jìn)行了一份《青島置業(yè)者目前購(gòu)房影響調(diào)查》中發(fā)現(xiàn)，有高達(dá)78%的購(gòu)房者選擇“先觀望一陣，暫緩買(mǎi)房計(jì)劃”。置業(yè)者只看不買(mǎi)，不少開(kāi)發(fā)商則繃不住了，4月開(kāi)始島城部分樓盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。在沒(méi)有顧客的時(shí)候，去售樓處體驗(yàn)一下“上帝”式的置業(yè)體驗(yàn)不失為一個(gè)明智之舉。

信號(hào)六：貨幣放水的時(shí)候，大膽買(mǎi)！

貨幣放水的時(shí)候大膽買(mǎi)

分析認(rèn)為，如果貨幣政策寬松，巨大的貨幣資金流向市場(chǎng)，將推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上漲，這時(shí)是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，可以盡量把杠桿用盡，能做高貸就做高貸。貨幣超發(fā)、信貸膨脹、銀行貸款、影子銀行資金大規(guī)模無(wú)節(jié)制流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，無(wú)疑政策實(shí)施一段時(shí)間后，房?jī)r(jià)將上行。

目前，島城房產(chǎn)金融市場(chǎng)無(wú)疑是并不樂(lè)觀，記者在4月走訪島城市面15家銀行，其中10家銀行執(zhí)行房貸基準(zhǔn)，僅有3家銀行可執(zhí)行優(yōu)惠政策，另有銀行首套房貸已執(zhí)行上浮基準(zhǔn)利率了。此外，民生銀行等金融機(jī)構(gòu)已明確表示，暫時(shí)停辦個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。青島公積金政策也明顯收緊，單身貸款額度已從之前的最高60萬(wàn)降至36萬(wàn)。同時(shí)，貸款周期也相對(duì)較長(zhǎng)，目前從貸款抵押權(quán)證制證時(shí)間至貸款資金發(fā)放的周期，一般情況下大約在4個(gè)月左右，其中二手房貸款一般在1個(gè)月左右。

信號(hào)七：參加團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房

參加團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商給的團(tuán)購(gòu)價(jià)格已相當(dāng)優(yōu)惠時(shí)。這時(shí)可毫不猶豫出手，因?yàn)槟氵t疑別人不會(huì)遲疑。

4月，李滄中海國(guó)際社區(qū)3期聯(lián)合新聞網(wǎng)推出6千抵96折團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，其余在售房源均可享受6千享“底價(jià)”優(yōu)惠，較之去年售價(jià)高時(shí)已出現(xiàn)明顯讓利；同處李滄的某剛需盤(pán)優(yōu)惠由之前的9.7折變?yōu)?.1折；嶺海逸景灣年前的均價(jià)為6700元/平方米，如今均價(jià)為6500元/平方米，單價(jià)降200元；嶺海香瀾郡聯(lián)合新聞網(wǎng)推出團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，優(yōu)惠由之前的5000元抵20萬(wàn)元變?yōu)樽罡叩?0萬(wàn)元；此外，李滄的鼎世華府、陽(yáng)光香蜜湖、適園雅居等項(xiàng)目也先后舉起“團(tuán)購(gòu)大旗”希望能夠通過(guò)讓利優(yōu)惠贏得購(gòu)房者“芳心”。

除了剛需腹地的李滄區(qū)之外，其他區(qū)域不少樓盤(pán)也開(kāi)始舉辦各類(lèi)讓利活動(dòng)，以求在低迷的樓市背景下快銷(xiāo)，市南天泰美家團(tuán)購(gòu)1萬(wàn)可抵15萬(wàn)；臺(tái)東核心位置盛世豪庭團(tuán)購(gòu)最高可惠30萬(wàn)，市北的瑞納紫軒5000可抵9萬(wàn)，福州路青實(shí)櫻花郡8000元享97折；嶗山區(qū)金光麗園5千抵5萬(wàn)優(yōu)惠；黃島建邦聽(tīng)海推出團(tuán)購(gòu)5000最高抵6.5萬(wàn)活動(dòng)，海景項(xiàng)目保利海上羅蘭則放出了7500元/平米起的惹火價(jià)位；城陽(yáng)區(qū)的中鐵華胥美邦、鑫江水青花園、磊鑫伊頓陽(yáng)光、青特赫府等樓盤(pán)也紛紛給出誘人的優(yōu)惠。