租售比——這個(gè)對(duì)于青島市民來(lái)說(shuō)可能還是有些陌生的參考指標(biāo)，但最近頻繁被一線城市官方媒體的報(bào)道中，成為最重要的“參考數(shù)據(jù)”，隨即“樓市泡沫預(yù)警”、“買房不如租房”等報(bào)道訴諸報(bào)端。那么，“租售比”究竟是一種怎樣的數(shù)據(jù)，它有什么樣的功能？用租售比數(shù)據(jù)衡量一下青島樓市，目前情況又是怎樣的呢？

日前，新聞網(wǎng)記者結(jié)合島城多處交易火爆二手房樓盤進(jìn)行獨(dú)家數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)有的小區(qū)租售比竟達(dá)1:1031，這就意味著這樣的房源按照目前這樣的市場(chǎng)價(jià)格租賃下去，將要花費(fèi)近86年時(shí)間才能收回成本，而在房子“短短的”的70年產(chǎn)權(quán)光陰里，如果想通過(guò)“以租養(yǎng)房”完成置業(yè)完全是泡影。

租售比可衡量投資回報(bào)率 已成“專業(yè)房東”投資“試金石”

租售比，通常是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值，還有一種說(shuō)法是房屋月租金與房屋總價(jià)的比值。即租售比= 每平方米建筑面積的月租金/每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)=月租金/房?jī)r(jià)。例如，某小區(qū)一套建筑面積100平三居每月租金為3000元，目前市面交易均價(jià)為15000元/㎡，通過(guò)上述公式可算出可以算出該套住房租售比為1:500。

目前，國(guó)際上通常用這樣的公式計(jì)算得出的租售比，來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況良好的地區(qū)租售比一般界定為1∶200—1∶300之間。如果租售比高于1∶300，比如，已經(jīng)達(dá)到了1：500的情況，那么就意味著房東大概需要500個(gè)月才能收回購(gòu)房成本，與租售比在1∶200—1∶300之間的房產(chǎn)相比，投資價(jià)值明顯小很多，房產(chǎn)泡沫也就隨之顯現(xiàn)出來(lái)；而如果租售比低于1∶200則情況正好相反，那就表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，租金回報(bào)率較高，后市看好。

雖說(shuō)“租售比”對(duì)于多數(shù)青島市民來(lái)說(shuō)有點(diǎn)陌生，但其實(shí)對(duì)于不少島城專業(yè)樓市投資客來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)據(jù)是他們投資必備的“試金石”。一位在青島樓事論壇活躍多年的資深投資客告訴記者：“我名下有多套出租房產(chǎn)，如今每年房租入賬約18萬(wàn)，而這幾套住房都是我通過(guò)租售比考核后買來(lái)的，通常租售比高于1:400住房我會(huì)第一時(shí)間放棄，因?yàn)檫@類房源租金收入往往與原始投資入不敷出。”

青島9成熱銷二手房租售比1：450以上 更有房子回本至少需要86年

根據(jù)青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2014年青島一季度租賃市場(chǎng)最活躍的前十樓盤租售比全部大于1:450，這意味著這10個(gè)社區(qū)的房?jī)r(jià)是存在一定泡沫的。其中，嶗山區(qū)的山水名園目前租金32元/月/㎡，二手房售價(jià)高達(dá)32983/㎡。租售比是1:1031，是所有樓盤中租售比值最大的，以該小區(qū)1套100㎡的住房為例，如果想通過(guò)“以租養(yǎng)房”方式置業(yè)，按照目前租金價(jià)位賺回購(gòu)房總支出，至少需要1031個(gè)月約86年，而一套普通住宅的土地使用年限最長(zhǎng)也只有70年。

魯信長(zhǎng)春花園作為,一季度青島關(guān)注度最高的二手樓盤，目前租金39元/月/㎡，項(xiàng)目成交均價(jià)18876元/㎡，租售比為1:484，這一數(shù)據(jù)在10個(gè)熱點(diǎn)樓盤中租售比值算較低的，但想通過(guò)租金回本仍需要484個(gè)月約40年，難度可見一斑。臺(tái)東區(qū)域的十五大街是熱點(diǎn)樓盤中最接近平穩(wěn)數(shù)值的，租售比為1:397。此外，市南區(qū)新貴都租售比1:497，浮山后景觀社區(qū)湖光山色1:623，嶗山東城國(guó)際1:627，李滄百通馨苑1:476，四季景園1：565。

從租賃市場(chǎng)最熱的片區(qū)來(lái)看，大學(xué)路由于學(xué)區(qū)房戶口主導(dǎo)的因素一直是青島二手房市場(chǎng)的火熱區(qū)域，目前該區(qū)域租金35元/月/㎡，房源成交均價(jià)18876元/㎡，租售比為1:699，是島城地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的區(qū)域。浮山后則是熱門區(qū)域中租售比值最接近正常狀態(tài)的，但也達(dá)到1:531。湛山房源租金相對(duì)較高，目前該區(qū)域租金43元/月/㎡，但由于房屋成交均價(jià)較高，租售比達(dá)到了1:602。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，島城目前約有110個(gè)樓盤處在租售比良好區(qū)間，例如市南區(qū)海門路的百通海納尊邸目前租金為98元/月/㎡，成交均價(jià)20075元/㎡，房屋租售比1:203，即僅通過(guò)203個(gè)月約17年時(shí)間，就可以通過(guò)目前租金價(jià)完成回本。此外，市南區(qū)的天晟苑海韻都會(huì)、櫻花園、新世界大廈、福泰廣場(chǎng)、匯通天地等小區(qū)房屋租售比均在1:200左右，置業(yè)后可獲得較高的租金報(bào)酬。市北區(qū)的萬(wàn)科城、錯(cuò)埠齡一小區(qū)，嶗山區(qū)的北村小區(qū)房源也均在租售比良好區(qū)間，交易運(yùn)行情況良好。

多數(shù)購(gòu)房者更看重房屋自身升值 專家提醒：參考租售比可規(guī)避一定風(fēng)險(xiǎn)

“在多數(shù)人的概念中，房地產(chǎn)收益的主要來(lái)源并非出租，而是房產(chǎn)自身的增值收益。在市場(chǎng)行情好的時(shí)候?qū)⒎孔映鍪垡垣@取高額收益才是中國(guó)大部分購(gòu)房者的目的，這也是房地產(chǎn)需求能長(zhǎng)時(shí)間保持旺盛的原因。”業(yè)內(nèi)人士分析稱，對(duì)目前島城一般購(gòu)房者而言，租售比的參考價(jià)值很有限。在房?jī)r(jià)上漲的背景下，不僅是有錢人為了保值或者投資升值而購(gòu)房，越來(lái)越多的工薪階層也加入到了“買房賺錢”的行列。有錢人為保值購(gòu)房，租金高低與否本來(lái)他們就不關(guān)心，而房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的巨大利潤(rùn)也讓越來(lái)越多的普通購(gòu)房人忽略租金的高低。但對(duì)于專業(yè)的投資客來(lái)說(shuō)，租售比是他們置業(yè)前必須參考的，例如圖書館周邊幾個(gè)盤租售比就相對(duì)接近良好值，買房后很快就能通過(guò)租金賺回買房支出。

但“租售比”并不只有租房客需要參考，鏈家青島市場(chǎng)部經(jīng)理殷天逸表示，正確利用租售比可以規(guī)避一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。“隨著對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資行為的打擊，住宅市場(chǎng)的投資客越來(lái)越少，這導(dǎo)致“租售比”近幾年在島城樓市中很少被提及，但事實(shí)上，租售比能夠客觀反映一個(gè)區(qū)域或者某個(gè)項(xiàng)目的投資價(jià)值，即使置業(yè)后不是用來(lái)賺取租金，選擇租售比值在1:200-1:300區(qū)間的房源仍可以有效地避開房產(chǎn)泡沫，再結(jié)合空置率、轉(zhuǎn)手率等數(shù)據(jù)綜合分析，可以很快完成高收益的投資。