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一季度樓市呈降溫趨勢(shì) 20城市新房庫(kù)存量創(chuàng)新高
發(fā)布時(shí)間：
2024-04-09 08:52
今年一季度以來(lái)，全國(guó)樓市呈現(xiàn)明顯降溫趨勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步放緩，各地房產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)明顯分化。曾經(jīng)“一人感冒，全家吃藥”的一刀切調(diào)控方式正逐漸改變，管理層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“分類調(diào)控、因地制宜”的新思路也越發(fā)清晰。
二線城市將顯著分化
3月份，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的 個(gè)典型城市中，四個(gè)一線城市率30先回暖。二線城市成交量則緩慢復(fù)蘇。3月，15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為824萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)43%。自2013年11月行情沖到階段性新高后，二線城市成交量出現(xiàn)了明顯下滑，15個(gè)二線城市成交在2月份“全軍覆沒(méi)”，但3月紛紛提振，均出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。三線城市的樓市回暖則較為遲鈍。3月份，11個(gè)三線城市新建商品住宅成交面積為218萬(wàn)平方米，環(huán)比持平。三線城市成交回暖帶有滯后性，有城市成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比下跌。
對(duì)于今年各線城市的走勢(shì)，易居研究院認(rèn)為“分化”將是貫穿全年的主旋律。一線城市房?jī)r(jià)整體下降可能性不大;二線城市將顯著分化，部分二線城市如南京、成都等市場(chǎng)供求比較均衡的城市，降價(jià)可能性不大;而供大于求、市場(chǎng)失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長(zhǎng)春等降價(jià)風(fēng)波不斷，市場(chǎng)觀望情緒累積，成交量將回落，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)也將下滑。
“一刀切”將轉(zhuǎn)向“分類調(diào)控”
面對(duì)當(dāng)前樓市分化趨勢(shì)，過(guò)去“一刀切”式的限購(gòu)限貸等調(diào)控政策已難以發(fā)揮效果，因地制宜進(jìn)行調(diào)控才是當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的要求。為此，住建部在今年初就明確要求北上廣深4個(gè)一線城市要從嚴(yán)實(shí)施限購(gòu)政策和差別化信貸政策;同時(shí)要求房?jī)r(jià)下跌的城市要重視消化存量，控制商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模。
對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，當(dāng)前住房市場(chǎng)的主要矛盾已從過(guò)去的絕對(duì)短缺，轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶鈫?wèn)題突出。在住房市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化、新形勢(shì)下，再采取“一刀切”調(diào)控政策已無(wú)必要，政府應(yīng)對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行及時(shí)優(yōu)化調(diào)整。
事實(shí)上，今年政府工作報(bào)告中明確提出，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。秦虹表示，這表明管理層已發(fā)出了調(diào)控政策的明確信號(hào)：具體政策要從過(guò)去的多為“一刀切”政策轉(zhuǎn)為“分類調(diào)控、分城施策”;從過(guò)去偏重需求端調(diào)控轉(zhuǎn)為供給端與需求端并重的“雙向調(diào)控”;從過(guò)去對(duì)房?jī)r(jià)直接調(diào)控轉(zhuǎn)為對(duì)住房供求關(guān)系的調(diào)整，其目的就是真正的實(shí)現(xiàn)“住有所居”。
但秦虹也明確表示，分類調(diào)控的難點(diǎn)在于要深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)特點(diǎn)，準(zhǔn)確預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)。如果判斷失誤就有可能分錯(cuò)類，調(diào)錯(cuò)方向，反而加劇市場(chǎng)的不平衡。
綜合相關(guān)鏈接20城市庫(kù)存創(chuàng)新高
今年，先是各地樓市分化明顯，杭州、寧波、長(zhǎng)春等城市出現(xiàn)降價(jià)風(fēng)波，有人說(shuō)樓市拐點(diǎn)將到；近日又傳出多城市醞釀放松樓市限購(gòu)的消息。房地產(chǎn)的話題變得更加敏感，任何一個(gè)消息或數(shù)據(jù)都會(huì)觸動(dòng)人們的神經(jīng)，引發(fā)各種猜測(cè)。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，截至3月底，包括北上深廣等一線城市在內(nèi)的20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為8401萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.0%，同比增長(zhǎng)16.3%。這些城市的庫(kù)存總量創(chuàng)下近5年新高。在20個(gè)城市中，有14個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)環(huán)比上升，其中北京、深圳和茂名3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，環(huán)比增幅分別達(dá)到10.0%、9.8%和7.5%。
還有一個(gè)來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也引人關(guān)注，今年一季度，包括北京、上海在內(nèi)的12個(gè)重點(diǎn)城市樓市成交面積合計(jì)為2772.66萬(wàn)平方米，比去年一季度同比減少了821.60萬(wàn)平方米，降幅達(dá)到22.86%。其中，北京市的成交面積下滑幅度居首，達(dá)到了55.18%。及時(shí)語(yǔ)庫(kù)存是個(gè)相對(duì)數(shù)經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、資深房地產(chǎn)專家韓世同表示，庫(kù)存是個(gè)相對(duì)數(shù)，因?yàn)槌山涣吭诮诖蠓陆?，但是供?yīng)是正常的，所以庫(kù)存就大幅的增加了。這種相對(duì)變化會(huì)造成供求的關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，非常容易由供不應(yīng)求馬上轉(zhuǎn)為供過(guò)于求，因?yàn)槭袌?chǎng)的需求量驟然的收縮，這種收縮有市場(chǎng)的原因、政策的原因，還有季節(jié)的原因以及金融信貸的收緊等等因素。
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，一季度重點(diǎn)城市樓市成交面積下滑，北京的成交面積的下滑幅度高達(dá)55.18%。韓世同認(rèn)為，這表明房?jī)r(jià)過(guò)高還有季節(jié)性的因素，一季度實(shí)際上還在春節(jié)當(dāng)中，然后信貸收緊，包括房貸吃緊的綜合因素造成了成交大幅度的縮減，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始謀劃要以價(jià)換量，適當(dāng)?shù)拇蛘?、降價(jià)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為一線城市房?jī)r(jià)很難有下降的空間，雖然說(shuō)全國(guó)的樓市在分化，二三線的城市房?jī)r(jià)有所下跌，但是一線可能下降的空間有限。對(duì)于這樣的看法，韓世同并不認(rèn)同。韓世同說(shuō)，2008年和2012年，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)比較大幅度的波動(dòng)和下降，但當(dāng)時(shí)都采取了救市的方式又把房?jī)r(jià)托起來(lái)了?，F(xiàn)在再度面臨這個(gè)情況，下行的壓力和空間可能會(huì)比2008年和2012年更大。
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