2014-01-05 00:31搜房網(wǎng)
 

2014年伊始，島城的土地市場(chǎng)也漸漸開(kāi)始“消停”，回首2013年，青島的土地市場(chǎng)可謂是“風(fēng)起云涌、廝殺不斷”。年初到年尾，土地市場(chǎng)都非常地?zé)狒[。雖然土地在競(jìng)買單價(jià)、總價(jià)方面比起上一年來(lái)稍稍“遜色”，但是到了歲末掀起的一陣陣推地?zé)岢边€是讓土地市場(chǎng)“火熱”了一把。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年的土地市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較活躍，1-12月青島各類土地總成交1129宗,出讓宗地?cái)?shù)排在最近幾年的前列，出讓土地面積數(shù)也是處于領(lǐng)先地位。
 

數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心

但是在宏觀調(diào)控政策的持續(xù)影響下，土地市場(chǎng)一度陷入了“深度低迷期”。其中一季度出讓土地145宗，二季度出讓土地346宗，第三季度出讓土地280宗，第四季度出讓土地358宗，12月到達(dá)全年出讓土地的高峰。
 

2013年全年土地市場(chǎng)各月出讓宗數(shù)
 

第一季度的時(shí)候，出讓的土地量不多，還有不少陷入了流拍的境地，即使成交的土地也是以底價(jià)成交低空掠過(guò)。一季度的“開(kāi)門(mén)不利”也奠定了接下來(lái)全年土地市場(chǎng)的基調(diào)，底價(jià)成交成為接下來(lái)土地市場(chǎng)的“最強(qiáng)音”。土地出讓金和平均樓面地價(jià)都有下滑的趨勢(shì)，溢價(jià)率非常低，這也是今年土地市場(chǎng)的一個(gè)常態(tài)，土地基本上都以底價(jià)成交，鮮有“地王”產(chǎn)生。
 

郊區(qū)推地“挑大梁” 拿地均價(jià)成本低至289元/㎡
 

截止到年底，青島市全年12個(gè)區(qū)各類土地總成交1129宗，出讓土地面積達(dá)到4684.81萬(wàn)㎡。從成交區(qū)域來(lái)看，膠南市的土地出讓為277宗，約占全市土地成交的25%，挑起了全年土地成交的大梁。即墨市和膠州市分列于全市成交的二、三名，其中即墨市成交228宗，膠州市成交221宗。
 

青島市各區(qū)成交宗地?cái)?shù)一覽表

青島市各區(qū)域成交均價(jià)一覽表
 

但是，在大勢(shì)呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)下，也有部分區(qū)市的成交面積直線下滑，其中降幅最明顯的地區(qū)為市南區(qū)和四方區(qū)，兩地均沒(méi)有新的土地成交。
 

通過(guò)2013年青島市各區(qū)出讓土地的均價(jià)表可以看出，新市北區(qū)土地出讓價(jià)格居榜首，為樓面地價(jià)3555元/平方米，其次是李滄區(qū)，樓面地價(jià)均價(jià)為2566元/平方米，嶗山區(qū)位居第三，樓面地價(jià)均價(jià)達(dá)到1825元/平方米。樓面出讓地價(jià)最低的是萊西市，均價(jià)僅僅為289元/㎡。
 

值得注意的是，膠南市土地在2013年尤其受到開(kāi)發(fā)商青睞，土地成交宗數(shù)排在首位，但是均價(jià)并不是十分低，平均1015元/㎡排在全市的第四位。膠南市的土地成交居于首位是與13年膠南頻繁推地分不開(kāi)的，甚至還有一次性大規(guī)模出讓多宗土地的情況。5月份原膠南土地市場(chǎng)“20連拍”，被稱作青島最大規(guī)模“拍地”；6月27日，原膠南國(guó)土資源局又一次拍賣了12宗土地合計(jì)61幅地塊，在島城上演了一場(chǎng)“西海岸土地盛宴”。其中出讓的61幅土地用途涉及居住和商業(yè)，總面積達(dá)801219平方米，出讓總價(jià)101629.432萬(wàn)元。值得一提的是，緊鄰膠南一中的9號(hào)地塊經(jīng)過(guò)81輪的激烈競(jìng)價(jià)，以2480元/平米的樓面地價(jià)成功出讓，溢價(jià)率達(dá)到42%。其余11宗土地也都以底價(jià)成交，無(wú)一流拍，而本次拍賣會(huì)所有競(jìng)得人均為青島本土房地產(chǎn)企業(yè)。
 

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前青島市區(qū)大部分土地已被房地產(chǎn)大鱷“割據(jù)”，土地市場(chǎng)日漸飽和，而郊區(qū)土地市場(chǎng)正逐漸熱鬧起來(lái)。近期，西海岸發(fā)展開(kāi)始進(jìn)入快車道，西海岸區(qū)域正在密集開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)如雨后春筍般的涌現(xiàn)就很好的說(shuō)明了這一點(diǎn)。而近郊土地市場(chǎng)的拿地成本仍相對(duì)較低，也因此成為了青島本土房企拿地的主要舞臺(tái)。
 

綜合來(lái)說(shuō)，13年土地市場(chǎng)與樓市相契合，隨著“大青島”戰(zhàn)略的穩(wěn)步實(shí)施，藍(lán)色硅谷、膠州新機(jī)場(chǎng)等重要規(guī)劃的出臺(tái)，青島的城市建設(shè)已向北、向西發(fā)展。這在土地市場(chǎng)成交量上也出現(xiàn)了相應(yīng)的趨勢(shì)，同去年相比較，這種趨勢(shì)十分明顯。
 

外來(lái)大鱷慷慨解囊 島城拿地“揮金如土”
 

根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，2013年島城迎來(lái)了7位大鱷的入駐。今年1月份保利地產(chǎn)聯(lián)合日照淞川貿(mào)易有限公司、銀信亞太有限公司競(jìng)得李滄一地塊，這也意味著保利開(kāi)始正式進(jìn)軍東李片區(qū)。12月13日，保利地產(chǎn)又聯(lián)合十梅庵實(shí)業(yè)有限公司以底價(jià)成功競(jìng)得十梅庵兩宗地塊。
 

2013年企業(yè)在青島拿地前三甲
 

年初，星河灣地產(chǎn)殺入島城，給青島地產(chǎn)圈兒帶來(lái)了不小的震撼。而佳兆業(yè)拍得城陽(yáng)夏莊三宗住宅地塊，也標(biāo)志著佳兆業(yè)開(kāi)始正式入駐島城。另外，還有光谷聯(lián)合和碧桂園也正式進(jìn)軍了青島樓市……外來(lái)大鱷紛紛看好了島城這塊“大蛋糕”，爭(zhēng)先入駐搶分“一杯羹”，這也注定2013年的島城市場(chǎng)看點(diǎn)頗多。
通過(guò)上面的表格可以看出，2013年在島城拿地的前三位大鱷都是外來(lái)企業(yè)。其中萬(wàn)達(dá)揮金20多億進(jìn)駐西海岸的豪舉至今讓人津津樂(lè)道，西海岸的發(fā)展也因?yàn)槿f(wàn)達(dá)的入駐開(kāi)始顯現(xiàn)出勃勃生機(jī)。保利全年不歇著，從年初到年末均有土地入賬，以總價(jià)16.27億位于全年成交榜單第二位。排名第三的是新入駐的大鱷星河灣，財(cái)大氣粗一次性狂攬城陽(yáng)區(qū)七塊土地，讓?shí)u城的土地市場(chǎng)在年初為之一振。
 

分析認(rèn)為促進(jìn)今年土地成交猛增和外來(lái)房企紛紛入駐的原因有三：其一，由于今年銷售旺盛，市場(chǎng)存量房猛降，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)最低端的土地交易市場(chǎng)也隨之“興旺”；其二，受到去年萬(wàn)科、保利等大牌房企在青島取得的成功，更多的房企部署轉(zhuǎn)戰(zhàn)青島樓市；其三，樓市供需矛盾明顯，今年出臺(tái)的“國(guó)五條”樓市調(diào)控政策明確指出為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，地方政府將擴(kuò)大土地供應(yīng)量緩解供需矛盾。
 

底價(jià)成交成為市場(chǎng)常態(tài) 流拍、停拍現(xiàn)象依然存在
 

回顧2013年，有的地塊能夠讓開(kāi)發(fā)商大戰(zhàn)百余回合瘋狂搶拍，有的地塊卻遭到“冷遇”，慘遭流拍。今年7月份，李滄區(qū)九水路以北、鄭佛路以東地塊遭遇流拍，這已不是該塊第一次“亮相”。據(jù)悉，該地塊早先規(guī)劃為住宅用地，在2012年8月青島市規(guī)劃局調(diào)整為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，但因?yàn)榕馁u現(xiàn)場(chǎng)無(wú)人舉牌應(yīng)價(jià)，地塊流拍前途未卜。
 

土地流拍、停拍情況
 

2013年，老膠南的土地市場(chǎng)十分火熱， 全年推地的總數(shù)量也名列前茅。除了大部分的新推土地都找到“新主人”之外，還有幾塊地塊無(wú)人問(wèn)津。5月份，就有5宗土地難逃流拍的“厄運(yùn)”。
 

除了流拍之外，還有一宗停拍的地塊頗值得一提，這就是大名鼎鼎的南京路1號(hào)地塊。這塊地塊曾經(jīng)因?yàn)閺?fù)雜的身世而一拖八年閑置未開(kāi)發(fā)，此次起拍價(jià)格更是高達(dá)8336元/平方米。不少業(yè)內(nèi)人士斷言，南京路一號(hào)的開(kāi)拍將使青島誕生“新地王”。但是拍賣當(dāng)天卻被告知“因故”停拍，讓關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的市民們唏噓不已，紛紛猜測(cè)是否受到城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新聽(tīng)證會(huì)的影響。南京路1號(hào)地的未來(lái)命運(yùn)將會(huì)如何，也讓人產(chǎn)生了不少期待！
 

“大青島”格局顯現(xiàn) 城陽(yáng)、老膠南、即墨等將是開(kāi)發(fā)重點(diǎn)
 

隨著土地市場(chǎng)逐漸規(guī)范化，2014年土地需求也不會(huì)出現(xiàn)大爆發(fā)的局面。從供地區(qū)域來(lái)看，市區(qū)可出讓土地“如數(shù)家珍”。市區(qū)土地出讓仍以拆遷改造為主，土地多表現(xiàn)為零散、面積較小，但是由于市區(qū)整體宜商宜居、交通便利等特點(diǎn)，土地常以溢價(jià)成交。
 

2013年土地出讓仍然集中在城陽(yáng)、膠州市、即墨市、膠南市等地，未來(lái)也將成為開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。城陽(yáng)的白沙河板塊、空港新區(qū)板塊以及惜夏板塊近幾年發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，借由產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，一方面受到了政府的大力扶持，另一方面也吸引特殊群體的購(gòu)房者“駐足”，在土地出讓上更是“大手筆”。
 

老膠南受到與黃島區(qū)合并的利好影響，加快了新城區(qū)發(fā)展與老城區(qū)改造的步伐，出讓土地不僅數(shù)量龐大、而且土地整體性也較好，房企趨之若鶩。膠州市新機(jī)場(chǎng)的選址構(gòu)建、即墨市藍(lán)色硅谷中心的建設(shè)和輕軌的鋪建都為當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展帶來(lái)了契機(jī)，在土地市場(chǎng)上的“順風(fēng)順?biāo)?rdquo;，也表明未來(lái)大青島土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)依舊向近郊、遠(yuǎn)郊進(jìn)軍，昔日一片空白的近、遠(yuǎn)郊將成為嶄新的生活區(qū)。
 

2013已經(jīng)拉下帷幕，2014年的土地市場(chǎng)盛裝開(kāi)啟。新一年土地市場(chǎng)是否能夠再次攪動(dòng)島城的“一池春水”，我們拭目以待。