來源：大眾網(wǎng)-城市信報 2013-03-06 07:06:46

    兩年前，青島版限購令僅包括市區(qū)(6區(qū))，而根據(jù)新調(diào)控政策的要求，限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型包括所有新建商品房和二手住房。青島細則何時落實？目前非限購區(qū)域樓市情況如何？3月5日，記者調(diào)查了解到，4郊市暫未接到相關(guān)文件通知 ，但由于購房者擔心失去資格 ，這些區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)集中辦理房產(chǎn)證、網(wǎng)簽的情況。在郊區(qū)，限購令的最大影響還是別墅項目。目前在郊區(qū)，外地客仍是主要消費人群。因此，如果限購全面覆蓋，即墨溫泉別墅、膠州灣別墅等或遭毀滅性打擊。

    急辦網(wǎng)簽，怕被限購

    3月5日上午9點多，即墨市藍鰲路附近一家樓盤售樓處，工作人員正忙著整理商品房購房合同 ，辦理網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。在平時，這個時間他們才剛上班，是最清閑的時候，從4日開始一切都變了。

    “上周有7組客戶，看好了小戶型房子，交了定金，選好房子，這兩天過來辦理網(wǎng)簽。也不是我們售樓處催的，新政都知道，即墨很可能要限購了，即墨市房地產(chǎn)交易中心這兩天人滿為患。”售樓先生李南告訴記者。

    位于膠州市的青湖國際樓盤，在3月4日網(wǎng)簽了12套新房。該項目負責人向記者透露說，這種現(xiàn)象從上周末就出現(xiàn)了，預(yù)計得持續(xù)到這個月底。國家已經(jīng)要求擴大限購范圍，膠州限購是很有可能的，只是時間問題。

    “中置青湖國際是多層，只剩余100多套。膠州很可能被列入限購的傳言和多層稀缺年后漲價的傳言，加上4月1日后要漲契稅的消息，再加上二手房差額所得稅的消息，幾重消息疊加，膠州當?shù)乜蛻舢a(chǎn)生恐慌情緒，害怕增加上述的各種費用，導致他們迅速出手，因此樓盤遭到搶購。”

    郊區(qū)成交遠超市區(qū)

    在即墨市，還有很多二手房購房者去辦理房產(chǎn)證，緊急過戶。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的成交數(shù)據(jù)，截至3月5日下午4點，全市新建住宅成交量為423套，郊區(qū)發(fā)力明顯。

    其中，膠州市成交78套位列第一位，其次是即墨市，成交量為61套，緊隨其后的是原膠南市、平度市，分別為44套、37套，這些區(qū)域均是目前的非限購區(qū)。限購區(qū)域方面，市南區(qū)和市北區(qū)均為23套，李滄區(qū)為19套，嶗山區(qū)為10套，黃島區(qū)為27套。

    成交火爆，帶動了這些區(qū)域房價的上漲。位于原膠南市的隆海海之韻，每平米在原價格上上調(diào)200元。隆海海之韻營銷部部長劉興業(yè)表示，國五條的頒布主要是對二套或者改善性購房產(chǎn)生了較大的影響。在政策不穩(wěn)的前提下，購房者主要關(guān)注的應(yīng)該是該樓盤的區(qū)域布局、升值空間、樓盤熱度以及政府的支持力度。通過多角度的參考與分析，作出最后的判斷選擇。

    實際上，從去年開始，非限購區(qū)域房價上漲明顯，很多大鱷已經(jīng)瞄向這些區(qū)域。在平度市，萬科城已經(jīng)如火如荼地建設(shè)銷售；在膠州市，綠城項目價格早已過了6000元大關(guān)；在即墨市8000元以上的樓盤層出不窮。

    非限購區(qū)暫未接到通知

    根據(jù)新調(diào)控政策的要求，限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型包括所有新建商品房和二手住房。眾所周知，實施了兩年的青島版限購令只覆蓋市區(qū)(6區(qū)，不含原膠南)。根據(jù)目前的規(guī)定，本地人只要在6區(qū)內(nèi)沒有房屋，便可以再購買兩套房子。這個政策的實施結(jié)果是6區(qū)成交量下跌明顯，投資客被限制。然而在非限購區(qū)域，投資客依然可以自由購買。

    3月5日，記者以購房者的身份咨詢了原膠南市、萊西市、即墨市等非限購區(qū)域的房地產(chǎn)管理處，得到的答復基本一致，這些區(qū)域還沒有接到限購通知，現(xiàn)在仍然可以隨意購房。原膠南市方面，市國土資源和房屋管理局正在對原膠南市的房地產(chǎn)市場運行情況進行綜合調(diào)研、評估。待完成后，將依據(jù)國家調(diào)控相關(guān)政策及時確定有關(guān)措施。

    “國家對諸如膠州等眾多四線城市住宅用地均有嚴格把控，有意抑制多層用地，未來高層住宅將成趨勢。目前膠州新城區(qū)多層住宅存量大幅下跌，已成極為稀缺產(chǎn)品，預(yù)計4月起多層價格將出現(xiàn)上漲。”膠州一家樓盤負責人介紹說。

    信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，具備條件

    青島市全面實施限購令的前提是住房信息聯(lián)網(wǎng)。也就是說，市民到平度市買房，可以在當?shù)夭樵兊剿诩茨?、市南等限購區(qū)域的購房記錄，這樣限購才能真正實現(xiàn)。記者了解到，目前青島市的個人住房信息系統(tǒng)已實現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)，具備聯(lián)網(wǎng)運行條件。

    據(jù)介紹，此前青島已有的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和住房保障信息系統(tǒng)，可基本滿足個人住房信息的查詢需要，但系統(tǒng)數(shù)據(jù)不全且較分散。青島市自2010年底展開個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，形成全市統(tǒng)一的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和集統(tǒng)計、分析、管理、查詢等功能于一體的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用系統(tǒng)。青島建設(shè)的個人住房信息系統(tǒng)涵蓋四個方面內(nèi)容：私有房產(chǎn)信息、租賃房產(chǎn)信息、隨住房屋信息和其他住房或居住信息。

    另外，青島市住房限購政策規(guī)定：居民家庭(夫妻雙方及未成年子女)擁有住房套數(shù)，以新購房時居民家庭在市內(nèi)六區(qū)已辦理產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)簽備案的房屋套數(shù)為準。申請人在一套住房中僅占部分份額的，按其擁有一套住房計算。

    扼殺外地客，別墅恐遭殃

    限購對于別墅的打擊，已經(jīng)在城陽區(qū)、嶗山區(qū)顯現(xiàn)。自限購之后，高端客戶的購買資格和后市預(yù)期雙雙受影響，致成交量下降。據(jù)統(tǒng)計，去年青島平均月銷售別墅產(chǎn)品100多套，而2010年曾達到月成交200套。供應(yīng)量方面，青島別墅存量已經(jīng)達到1600多套，按照當前銷售速度，銷售周期長達16個月。

    在非限購區(qū)域，即墨和膠州是別墅的供應(yīng)量主要區(qū)域。即墨是別墅供應(yīng)量最集中的片區(qū)，在建在售項目約20個，占據(jù)了青島別墅市場的近4成。但去年高額的供應(yīng)量，加上競爭壓力，使即墨的別墅項目銷售情況并不樂觀。

    “別墅和普通住宅不一樣，定價上受產(chǎn)品本身特性的影響很大，如產(chǎn)品設(shè)計和所擁資源等。同一區(qū)域不同類型的產(chǎn)品，價格可以差出上萬元。購買普通住宅的，基本都是剛性需求和改善性需求。而別墅，都是高端人士，本地人有一部分，還有很多是外地客。這部分人群都是多套房擁有者，如果要限購，這部分人群肯定會流失，別墅項目在短期內(nèi)將遭受沉重打擊。”太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周向記者介紹說。

    ◎記者手記：重拳落地，房價或可控

    全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥關(guān)于房價調(diào)控問題明確表態(tài)，住建部對各地房價控制目標沒有指導意見，但要求保持房價基本穩(wěn)定。目前，調(diào)控細則落地問題已成熱點關(guān)注問題。

    從契稅提高，到房產(chǎn)稅可能落實，到限購范圍擴大，再到20%個稅，最近調(diào)控政策密集出爐，青島市場也出現(xiàn)了恐慌局面。買方、賣方、中介、開發(fā)商等各方對樓市走勢看法不一。在記者看來，重拳落地，房價可控。

    房產(chǎn)稅方面，以上海為例，房產(chǎn)稅征收對象是上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房，稅率暫定為0.6%和0.4% ，人均住房面積達到60平方米以上予以征稅，過低的稅率不足以與買房者的收益相抗衡。從這一點來說，青島如果開征房產(chǎn)稅，對樓市影響并不大。契稅方面，青島暫未跟進，而且首套房、小面積房子都是有優(yōu)惠的。

    影響較大的是20%個稅。記者發(fā)現(xiàn)，雖然政策規(guī)定個稅由房東出 ，但是青島仍由買家出。最終結(jié)果是購房成本增加，直接壓縮投資客的利潤空間。在限購范圍擴大、房產(chǎn)稅的影響下，短期內(nèi)青島房價漲幅肯定會下跌。（記者 李晨）