青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范

第一章  總  則
　　第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動(dòng)，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）和《青島市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等有關(guān)法規(guī)和文件規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)范。
　　第二條  本市行政區(qū)范圍內(nèi)國有土地上實(shí)施的房屋征收評估活動(dòng)，適用本規(guī)范。
　　第三條  本規(guī)范所稱房屋征收評估（以下簡稱“征收評估”），是指為實(shí)施國有土地上房屋征收補(bǔ)償，對征收區(qū)域新建住宅商品房市場價(jià)格、征收區(qū)域新建同類非住宅商品房市場價(jià)格、異地補(bǔ)償房屋價(jià)款進(jìn)行的評估。
　　第四條  征收評估目的統(tǒng)一表述“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)”。被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用國有土地使用權(quán)，在正常市場交易情況下的同類新建房屋的市場價(jià)格。評估對象是指被征收房屋及用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋。
　　第五條 被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。
　　第六條  房屋征收評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參照鄰近、同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格，結(jié)合被征收房屋的狀況，按照被征收房屋所在地的新建房屋市場價(jià)格進(jìn)行評估。被征收房屋的同類房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的正常交易價(jià)格。確定被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。房屋征收評估不考慮租賃、抵押、查封等權(quán)利限制的影響。
　　第七條  被征收房屋的建筑面積、占地面積、房屋用途及性質(zhì)等原則上以房屋權(quán)屬證書或公房計(jì)租表所記載的事項(xiàng)為依據(jù)。被征收房屋的用途、性質(zhì)或者面積另有認(rèn)定依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)定依據(jù)進(jìn)行評估。房屋征收部門與被征收人對被征收房屋的用途、性質(zhì)或者面積另有約定的，可以按照雙方書面約定進(jìn)行評估。
　　第八條  被征收房屋屬于期房的，其用途和面積以規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋用途和建筑面積為準(zhǔn)。第九條  評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，進(jìn)行拍攝或錄像。在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，房屋征收評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)搜集的資料進(jìn)行評估，并在評估報(bào)告中說明有關(guān)情況。
　　第十條  注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。被征收房屋的同類房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其同類房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用2種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。
　　第十一條 被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋的價(jià)值因素。被征收人的土地權(quán)屬面積大于房屋占地面積，征收評估時(shí)應(yīng)當(dāng)對多出部分的土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評估。房屋征收評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，參照土地用途、使用年限、取得方式等因素，采用適宜的估價(jià)方法進(jìn)行評估。被征收房屋室內(nèi)裝修價(jià)值、機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房屋征收評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。
　　第十二條 房屋征收評估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)貨幣單位，精確到元。
　　第十三條  評估機(jī)構(gòu)對被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋原則上實(shí)行分戶評估。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對評估對象出具整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告。整體評估報(bào)告按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，應(yīng)當(dāng)先評估出被征收房屋所在地新房正常市場價(jià)格，然后根據(jù)被征收房屋的狀況，參照房屋樓層修正系數(shù)、房屋坐落朝向修正系數(shù)（詳見附件1、2、3）進(jìn)行修正后出具分戶評估報(bào)告。整體評估報(bào)告應(yīng)采用文字式，分戶評估報(bào)告可采用表格式。評估報(bào)告須由2名以上評估機(jī)構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字、蓋章，并加蓋評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)印章。評估報(bào)告中的致委托方函應(yīng)當(dāng)由評估機(jī)構(gòu)法人代表簽字并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。第十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估報(bào)告有疑問的，出具評估報(bào)告的房屋征收評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。第十五條  評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報(bào)告與下列資料整理存檔：（一）房屋征收評估委托合同及付費(fèi)憑證；（二）房屋征收決定和公告復(fù)印件；（三）評估對象的權(quán)屬證明材料；（四）評估對象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（五）評估涉及的有關(guān)參數(shù)等資料；（六）其他涉及評估的有關(guān)資料。評估報(bào)告及有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)至少保留十年。 
　　第二章  住宅房屋評估
　　第十六條  住宅房屋評估，一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法，參照被征收房屋的狀況進(jìn)行評估。不具備采用市場比較法條件的，可采用收益法、成本法或其他方法評估，并在評估報(bào)告中說明原因。
　　第十七條  采用市場比較法時(shí)，應(yīng)當(dāng)在被征收房屋同一供需圈收集成交時(shí)間不超過1年的最相近的市場交易案例，并確定與評估對象的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素相同或相似的三個(gè)以上的可比實(shí)例?？杀葘?shí)例的單項(xiàng)修正不超過20%，綜合修正不超過30%。
　　第十八條  運(yùn)用市場比較法評估應(yīng)當(dāng)按下列步驟進(jìn)行：（一）搜集交易案例；（二）選取可比實(shí)例；（三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；（四）進(jìn)行交易情況修正；（五）進(jìn)行交易日期修正；（六）進(jìn)行區(qū)域因素修正；（七）進(jìn)行個(gè)別因素修正；（八）求出可比價(jià)格。
　　第十九條  搜集的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確，能反映正常市場價(jià)格行情。交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)包括：（一）交易雙方情況及交易目的；（二）交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；（三）成交價(jià)格；（四）成交日期；（五）付款方式。
　　第二十條  運(yùn)用成本法評估應(yīng)當(dāng)按下列步驟進(jìn)行：（一）搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料；（二）估算重置價(jià)格或重建價(jià)格。
　　第二十一條  成本法的費(fèi)用構(gòu)成包括：（一）土地取得費(fèi)用；（二）開發(fā)成本（包含勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用）；（三）管理費(fèi)用；（四）投資利息；（五）銷售稅費(fèi)；（六）開發(fā)利潤。
　　第二十二條 土地取得費(fèi)用的評估按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定進(jìn)行，土地取得費(fèi)用的評估運(yùn)用市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法或假設(shè)開發(fā)法。開發(fā)成本的構(gòu)成應(yīng)當(dāng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。房屋建筑安裝工程費(fèi)按照評估時(shí)點(diǎn)本省、市現(xiàn)行的建筑安裝工程計(jì)價(jià)的有關(guān)規(guī)定及指導(dǎo)意見執(zhí)行。
　　第二十三條 被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。采用假設(shè)開發(fā)法評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的用途和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為依據(jù)，按照征收公告發(fā)布之日的工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行評估。
　　第三章       非住宅房屋評估
　　第二十四條  非住宅房屋的評估一般采用2種以上的評估方法進(jìn)行評估。如確有困難，只能采用1種方法的，應(yīng)當(dāng)說明原因。
　　第二十五條  房屋征收評估應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用市場比較法。凡有收益的房屋可采用收益法等其他方法。
　　第二十六條  采用收益法評估時(shí)，房屋的收益、費(fèi)用計(jì)算應(yīng)當(dāng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。資本化率的選取可采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定或采取市場提取法確定。 
　　第四章  附  則
　　第二十七條  未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)評估其建筑物重置價(jià)格并計(jì)算折舊，折舊年限按照其批準(zhǔn)期限計(jì)算，但批準(zhǔn)臨時(shí)建筑時(shí)規(guī)定不予補(bǔ)償?shù)某狻?br /> 　　第二十八條  本規(guī)范未作規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
　　第二十九條  《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目和本辦法實(shí)施前區(qū)政府已經(jīng)發(fā)布公告實(shí)施房屋征收的項(xiàng)目，仍按原規(guī)定執(zhí)行。
　　第三十條 本辦法自2013年6月20日起施行，有效期至    2018年6月19日。2011年12月2日《青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》同時(shí)廢止。
　　 附件：1. 征收住宅房屋樓層修正系數(shù)表     
　　2. 征收住宅房屋座落朝向修正系數(shù)表     
　　3. 青島市高層建筑樓層修正系數(shù)表     
 

附件1征收住宅房屋樓層修正系數(shù)表 

　　注：1.凡起脊的瓦屋（不含閣樓）面頂層修正系數(shù)加0.5；2.自然層次按照實(shí)際層次計(jì)。 
 

附件2征收住宅房屋座落朝向修正系數(shù)表 

　　注：1.朝向：東向：包括正東～東南45o范圍（含正東）；南向：包括東南45o～西南45o范圍（含東南、西南）；西向：包括西南～正西45o范圍（含正西）；北向：包括西～西北～北～東北～東180o范圍（不含正東、正西）以及無窗和擋光嚴(yán)重的窗；2.整套房屋朝向系數(shù)按各居室最佳朝向系數(shù)取算術(shù)平均值；3.一間居室有2個(gè)或2個(gè)以上窗戶的，以朝向好、系數(shù)高的為準(zhǔn)。      
　　附件3青島市高層建筑樓層修正系數(shù)表 

　　 1、3層以上的建筑，樓層修正系數(shù)1％遞增；2、高層建筑頂層修正系數(shù)為下一層修正系數(shù)扣減2％；3、N：樓層，P：順序