中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
 

 

 

公 告

 

 

第84號

 

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》的公告

現(xiàn)批準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》為國家標(biāo)準(zhǔn)，編號為GB/T50899-2013，自2014年2月1日起實(shí)施。

本規(guī)范由我部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所組織中國建筑工業(yè)出版社出版發(fā)行。

 

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

2013年6月26日

1總則

1.0.1為統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)的術(shù)語，并有利于國內(nèi)外的交流和合作，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.2本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動，以及與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的管理、教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。

1.0.3使用房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語時(shí)，除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

2通用術(shù)語

2.0.1房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

2.0.2房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

2.0.3房地產(chǎn)估價(jià)師

通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或資格認(rèn)定，資格互認(rèn)，取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人員。

2.0.4注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

經(jīng)過執(zhí)業(yè)注冊從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的房地產(chǎn)估價(jià)師。

2.0.5估價(jià)委托人

委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的單位或個(gè)人。

2.0.6估價(jià)當(dāng)事人

與房地產(chǎn)估價(jià)活動有直接關(guān)系的單位或個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人。

2.0.7估價(jià)利害關(guān)系人

估價(jià)結(jié)果會直接影響其合法權(quán)益的單位或個(gè)人。

2.0.8估價(jià)項(xiàng)目

估價(jià)委托人委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的某項(xiàng)特定任務(wù)。

2.0.9估價(jià)目的

估價(jià)委托人對估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。

2.0.10估價(jià)對象

所估價(jià)的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

2.0.11價(jià)值時(shí)點(diǎn)

所評估的評估對象價(jià)值或價(jià)格對應(yīng)的某一特定時(shí)間。

2.0.12價(jià)值類型

所評估的估價(jià)對象的某種特定價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。

2.0.13估價(jià)原則

估價(jià)活動所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。

2.0.14估價(jià)程序

完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序。

2.0.15估價(jià)依據(jù)

作為估價(jià)的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料。

2.0.16估價(jià)假設(shè)

針對估價(jià)對象狀況等估價(jià)前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。

2.0.17估價(jià)方法

測算估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格所采用的方法，包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。

2.0.18估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

估價(jià)測算中所使用的反映估價(jià)對象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價(jià)對象及其類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格、運(yùn)營收益，開發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)。

2.0.19估價(jià)參數(shù)

用于測算估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的系數(shù)、比率或比值。

2.0.20估價(jià)結(jié)果

通過房地產(chǎn)估價(jià)活動得出的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。

2.0.21估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師向估價(jià)委托人所做的關(guān)于估價(jià)情況和結(jié)果的正式陳述。

2.0.22批量估價(jià)

基于同一估價(jià)目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，對大量相似的房地產(chǎn)在給定日期的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評估。

2.0.23個(gè)案估價(jià)

相對于批量估價(jià)而言，單獨(dú)對一宗或若干宗房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評估。

2.0.24類似房地產(chǎn)

與對象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。

2.0.25估價(jià)信用檔案

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門或房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織記錄房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內(nèi)容，供社會公眾查詢的信用管理系統(tǒng)。

3價(jià)格和價(jià)值

3.0.1成交價(jià)格

在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。

3.0.2正常價(jià)格

不存在特殊交易情況下的成交價(jià)格，或成交價(jià)格經(jīng)交易情況修正后的價(jià)格。

3.0.3市場價(jià)格

某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價(jià)格。

3.0.4評估價(jià)值

通過房地產(chǎn)估價(jià)活動得出的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格。

3.0.5市場價(jià)值

估價(jià)對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。

3.0.6投資價(jià)值

估價(jià)對象對某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。

3.0.7現(xiàn)狀價(jià)值

估價(jià)對象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。

3.0.8快速變現(xiàn)價(jià)值

估價(jià)對象在沒有充足的時(shí)間進(jìn)行營銷情況下的價(jià)值。

3.0.9殘余價(jià)值

估價(jià)對象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值。

3.0.10抵押價(jià)值

估價(jià)對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。

3.0.11抵押凈值

抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)值。

3.0.12法定優(yōu)先受償款

假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。

3.0.13計(jì)稅價(jià)值

為征稅目的而評估的價(jià)值。

3.0.14保險(xiǎn)價(jià)值

為保險(xiǎn)目的而評估的價(jià)值。

3.0.15完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價(jià)值。

3.0.16無租約限制價(jià)值

房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值，其評估價(jià)值為未出租部分和已出租部分均按市場租金確定租金收入所評估的價(jià)值。

3.0.17出租人權(quán)益價(jià)值

出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評估價(jià)值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價(jià)值。

3.0.18承租人權(quán)益價(jià)值

承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評估價(jià)值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價(jià)值。

3.0.19房地價(jià)值

建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價(jià)值。

3.0.20建筑物價(jià)值

建筑物自身的價(jià)值，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值。

3.0.21土地價(jià)值

土地自身的價(jià)值，不包含附著于該土地上的建筑物的價(jià)值。

3.0.22樓面地價(jià)

一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。

3.0.23比較價(jià)值

采用比較法測算出的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格。

3.0.24收益價(jià)值

采用收益法測算出的評估對象價(jià)值或價(jià)格。

3.0.25成本價(jià)值

采用成本法測算出的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格。

3.0.26開發(fā)價(jià)值

采用假設(shè)開發(fā)法測算出的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格。

4估價(jià)原則

4.0.1獨(dú)立、客觀、公正原則

要求站在中立的立場上，實(shí)事求是、公平正直地評估出對各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。

4.0.2合法原則

要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。

4.0.3估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。

4.0.4替代原則

要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。

4.0.5最高最佳利用原則

要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。

4.0.6最高最佳利用

房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用。包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。

4.0.7謹(jǐn)慎原則

要求在影響估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面的原則。

5估價(jià)程序

5.0.1估價(jià)委托書

估價(jià)委托人出具的委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的文件。

5.0.2估價(jià)委托合同

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人之間就估價(jià)服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。

5.0.3估價(jià)基本事項(xiàng)

估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象和價(jià)值類型的統(tǒng)稱。

5.0.4估價(jià)作業(yè)方案

為完成特定估價(jià)項(xiàng)目而制定的用于指導(dǎo)未來估價(jià)工作的計(jì)劃，包括工作的主要內(nèi)容，質(zhì)量要求，作業(yè)步驟，時(shí)間進(jìn)度，人員安排等。

5.0.5估價(jià)技術(shù)路線

評估估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過程的技術(shù)思路。

5.0.6實(shí)地查勘

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對象或可比實(shí)例現(xiàn)場，觀察、詢問、檢查、核對、記錄估價(jià)對象或可比實(shí)例狀況的活動。

5.0.7實(shí)地查勘記錄

記載實(shí)地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時(shí)間等內(nèi)容的材料。

5.0.8估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)要求和內(nèi)部審核制度，對自己的已撰寫完成而尚未向估價(jià)委托人出具的估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和形式等的審查核定。

5.0.9估價(jià)資料歸檔

收集、整理在估價(jià)活動中獲得和形成的文字、圖表、聲像等形式的資料，對其中具有保存價(jià)值的資料進(jìn)行分類并保存。

5.0.10估價(jià)檔案

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)活動中獲得和形成的具有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等形式的資料。