詳細介紹
分清拍賣底價和評估價的關系
發(fā)布時間：
2024-04-09 08:52
分清拍賣底價和評估價的關系
如何使拍賣活動能得到較好的經(jīng)濟效益和社會效益，這是拍賣從業(yè)人員和廣大競買者普遍關心的一個熱點。
首先要求拍賣企業(yè)不但要有好的拍賣師，而且要有一支訓練有素的專業(yè)人才隊伍。其次還要認真做好拍賣工作中的每個環(huán)節(jié)的具體工作，尤其是科學合理地確定拍賣底價，是帶來較高成交率不可缺少的一項重要條件?，F(xiàn)結合日常工作實際談點粗淺認識。
一、分清拍賣底價和評估價的關系拍賣底價和評估價有著質的區(qū)別。許多人都將評估價誤認為是底價，混淆二種價的概念，至使在確定拍賣底價時容易出現(xiàn)差錯。
?。ㄒ唬┡馁u底價是競買人競買拍賣標的的基礎。底價又稱保留價，是委托人委托拍賣標的的最低保留價。是拍賣人與競買人達成拍賣協(xié)議的必備條件，也是委托人制約拍賣人的一種附加條件。競買人在確定的底價基礎上，運用競價方式，最終以價高者得的原則產(chǎn)生出買受人。它的一切活動都是在公開的場合下進行，受到各方當事人的嚴密監(jiān)督，它和評估價有著嚴格的區(qū)別。
?。ǘ┰u估價不能代替拍賣底價。評估價是根據(jù)國家有關法令法規(guī)，運用科學的計算方法，對所需評估物所作的一種評定價格。按照我國民法通則規(guī)定，因債而產(chǎn)生的債權債務關系，用評估出的價格，直接用于抵償和變買是有一定實用意義的。
但以評估價作為拍賣標的的底價是不科學的。主要表現(xiàn)有，一是評估是對某一特定物的一種估價，是一種靜態(tài)行為，而拍賣是一種動態(tài)行為。從評估到拍賣程序需要一段時間，在這段時間內，市場也會起到一定變化，評估出的價格實際已經(jīng)滯后于市場。二是評估的目的和方法不同，產(chǎn)生的結果也會不同。同樣一件評估物，用兩種計算辦法，就會出現(xiàn)兩種不同評估結果。這種差異的出現(xiàn)，主要是評估人員站的角度不同，采用的計算方法不同所致。三是人為因素較大。評估人員的素質高低，直接影響到評估的質量。這主要指人員的文化、閱歷和實際工作能力。加之人情因素的影響，使評估結論缺乏公正性。四是利益驅動。評估數(shù)額越大，收費就越多，在評估時經(jīng)常出現(xiàn)就高不就低現(xiàn)象。
還有少數(shù)房產(chǎn)部門實行壟斷經(jīng)營，自行評估，自行拍賣，自行辦理手續(xù)，制約和阻礙了拍賣業(yè)的開展。以上列舉的種種評估方法，既不能準確反映不斷變化的市場，又不能反映出拍賣的具體實際情況。因此，將評估價作為拍賣底價的做法既不科學也不可取。
二、堅持合理確定拍賣底價的原則辦任何事都有一定的規(guī)則，違背規(guī)則就要受到懲罰。在確定拍賣底價時，要正確擺正主次矛盾的關系，需注意以下幾個原則。
（一）遵循價值規(guī)律原則。商品價格是以商品價值為基礎的，是商品價值的貨幣表現(xiàn)形式。確定底價，還要考慮受市場商品供求關系的影響，通常說“貨賣當時價”就是這個道理。有了合理的底價；就能吸引一大批競買者，他們可以根據(jù)自己的需求和市場行情，在拍賣前對競買標的進行一番充分了解后，就可積極參與競買，所有競買者都在一個起跑線上展開競價，拍賣底價也在競價中開始升值，實際成交的概率也大大得到提高。
?。ǘ┢驮瓌t。在確定拍賣底價時，即要遵照委托人的意愿，同時又要考慮競買人的心理因素。拍賣人在對市場調查研究后，應提出可行性意見，供委托人參考。一般都遵循偏重底價低于成交價的原則，這樣做反而會提高成交率。九七年，我們受兩個主管部門委托拍賣破產(chǎn)企業(yè)，第一家考慮到增值，堅持按評估價作底價拍賣，其結果是顧此失彼沒有成交。第二家對評估價只作參考，結合行情，對確定底價時留有余地，一舉拍賣成功，不僅獲得了較好的經(jīng)濟效益，還利用拍賣這種交易方式，救活了一個企業(yè)，使企業(yè)獲得重組。二者相比反差較大，前者只注重評估價，忽視了市場供求關系，底價雖定得高，反而沒有成交，受到了價值規(guī)律的懲罰。后者本著實事求是的態(tài)度，尊重市場規(guī)律，科學確定底價，從中獲得回報。這就進一步告訴我們，拍賣市場是一種公開競爭市場，它的運行只能以價值規(guī)律為基礎，發(fā)揮市場調節(jié)功能，才會提高成交率。
三、確定拍賣底價的方法拍賣底價即保留價的確定，是委托人特有的權利，因為委托人對委托的物品擁有所有權或處分權。拍賣人只能根據(jù)委托人確認的底價，認真組織拍賣。在拍賣中，拍賣人不得低于底價成交，低于低價成交的，要負責向委托人給予賠償。對確定拍賣底價一般可采取以下幾種方法：
?。ㄒ唬┯晌腥俗孕写_定。委托人根據(jù)自己委托拍賣品的價值和要求，提出底價即保留價。一經(jīng)確認立即和拍賣人簽訂委托拍賣協(xié)議，用契約的形式，建立起雙方法律關系。委托人需要更改底價，必須在法律規(guī)定的有效時間內進行。因委托人確定的底價不合理，造成不能成交的，應由委托人自行負責，并需承擔對拍賣人所支付的實際費用。
?。ǘ﹨f(xié)商確定。這種辦法，一般由委托人和拍賣人共同協(xié)商確定。委托人可以提出自己的意見，拍賣人對委托的拍賣標的，在詳細了解情況的基礎上，作必要的市場調查后及時將市場信息，經(jīng)過綜合整理加工反饋給委托人，經(jīng)雙方確認后，使確定的底價更趨合理，有利于提高成交率。
（三）根據(jù)忡華人民共和國拍賣法》第28條規(guī)定：“拍賣國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務院規(guī)定需要評估的，應當經(jīng)依法設立的評估機構評估，并根據(jù)評估結果確定拍賣標的的保留價。”拍賣國有資產(chǎn)，經(jīng)評估機構評估是一種法定程序，在確定拍賣底價時是一條重要的參考依據(jù)，但不是唯一依據(jù)。一般都有三方共同商定，即委托人、拍賣人和評估人員。三方結合確定評估價，對潛在的競買人應認真分析研究，同時，還要考慮到相關法令法規(guī)，最終，定出拍賣底價。
當然，拍賣國有資產(chǎn)涉及面大、政策性強。一定要按照有關法令法規(guī)進行規(guī)范運作。有些人擔心拍賣國有資產(chǎn)會流失，這種認識是非常片面的。因為拍賣都是在公開的場合下進行的，透明度高，國有資產(chǎn)是不可能在這種場合下流失。
微信二維碼（訂閱號）
戰(zhàn)略伙伴：PARTNER
公司地址：青島市嶗山區(qū)文嶺路白金廣場B座301室 電子郵箱：dongbu901@163.com
聯(lián)系電話：0532-88967558 88967556 售后服務：0532-88967557 傳真：0532-88967558
頁面版權：山東東部土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪有限公司 網(wǎng)站建設：中企動力 青島 SEO